Bytové družstvo Podlesí

Zastupitelstvo města Zlína - dne, poř. číslo

2. 9. 2010, 29. /13

Předkládá - zodpovídá

Mgr. Kašný Miroslav, náměstek primátorky

Janečka Martin, 1. náměstek primátorky

Zpracoval

Stašková Hana, vedoucí Odboru ekonomického

Hofrichterová Lucie, vedoucí Odboru právního

Holcová Jana, Odbor ekonomický

Hamplová Alena, Odbor právní

Konzultováno s odborem právním

ano

Předmět jednání

Bytové družstvo Podlesí

Projednáno

9. 8. 2010, RMZ, doporučuje ke schválení, 82/16R/2010

Návrh na usnesení

Zastupitelstvo města Zlína

schvaluje

1. uzavření Dohody o narovnání mezi statutárním městem Zlínem se sídlem nám. Míru 12, 761 40 Zlín, IČ: 00283924 a Bytovým družstvem Podlesí se sídlem nám. Míru 12, 761 40 Zlín, IČ: 26295563, na základě které se Družstvo zavazuje uhradit Městu do 60 dnů od podpisu této dohody částku ve výši 1.000.000,- Kč jakožto náhradu za vypořádání hospodaření se společnou věcí dle Dohody podílových spoluvlastníků bytových domů o hospodaření se společnou věcí ze dne 1.9. 2003 za období od 1.9. 2003 do 30.9. 2010 a statutární město Zlín se zavazuje po uhrazení výše uvedené částky ukončit soudní řízení v této věci, přičemž veškeré související náklady spojené se soudním sporem  si ponese každá strana sama;

2. uzavření Dodatku č. 3 ke Smlouvě o sdružení č. 1558820125 a uzavření dodatku č. 2 ke Smlouvě o sdružení č. 1558820140, mezi statutárním městem Zlínem, se sídlem nám. Míru 12, 761 40 Zlín, IČ: 00283924 a Bytovým družstvem Podlesí, se sídlem nám. Míru 12, 761 40 Zlín, IČ: 26295563, kterým se mění následující podstatné náležitosti:

a) doplňuje se prohlášení smluvních stran, že smlouva je i nadále mezi jejími účastníky platná a účinná

b) Článek III., odst. 1 – doplnění účelu smlouvy o vypořádání podílového spoluvlastnictví po uplynutí 20 let od nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí

c) Článek VIII., odst. 7 - stanovení skutečných finančních podílů vložených jednotlivými členy sdružení v poměru SMZ - 26% a BDP - 74%, přičemž výše spoluvlastnických podílů na majetkových hodnotách zůstane zachována v poměru SMZ - 51% a BDP - 49%,

d) Článek VIII., odst. 6) - problematika převodu vlastnictví:

- po uplynutí 20-ti let od nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí odprodá SMZ spoluvlastnický podíl na majetkových hodnotách ve výši 25% (mimo byty zvláštního určení) do vlastnictví družstva, popř. nájemcům, a to za cenu ve výši 10.000 Kč. Družstvo se zavazuje, že převede vlastnictví svého podílu ve výši 49% na bytech zvláštního určení na SMZ za 1,-Kč. Město převede do vlastnictví družstva, popř. nájemcům zbývající část svého majetkového podílu ve výši 26% z tržní ceny domů, určené znaleckým posudkem, snížené o výši vložených prostředků BDP v době výstavby vyjádřené v cenách dle vyúčtování stavby, minimálně však za cenu ve výši 60 678 800 Kč;

Prodej podílů bude řešen samostatnou budoucí kupní smlouvou uzavřenou v termínu do 30.6.2011, ve které budou uvedeny mimo jiné platební podmínky a způsob řešení zápisu vlastnického práva; současně budou vymezeny v budovách prohlášením vlastníka jednotky (bytové a nebytové)

3. uzavření Dodatku č. 1 k Dohodě podílových spoluvlastníků bytových domů o hospodaření se společnou věcí č. 1559630184 mezi statutárním městem Zlínem, se sídlem nám. Míru 12, 761 40 Zlín, IČ: 00283924 a Bytovým družstvem Podlesí, se sídlem nám. Míru 12, 761 40 Zlín, IČ: 26295563, kterým se mění následující podstatné náležitosti:

a) Článek III., odstavec 6 - způsob dělení výnosů a nákladů vyplývajících z hospodaření se společnou věcí od 1.10. 2010, a to tak, že městu náleží výnosy z nájemného z bytů zvláštního určení v plné výši, podíl ve výši 26% na výnosech z nájemného z bytů a podíl ve výši 51% na výnosech z nájemného za garáže a automobilová stání, přičemž podíl na výnosech z nájemného za období od 1.9.2003 do 30.9.2023 za garáže a automobilová stání již byl městu předplacen v roce 2003 a současně město se podílí na nákladech spojených s byty včetně bytů zvláštního určení a garáží v paušální výši 120.000 Kč/rok a dále spoluvlastníci společné věci se vždy před započetím oprav, nutných k zachování účelu předmětu nájmu dohodnou na provedení těchto oprav a jejich financování, s podílem města ve výši max. 26% odsouhlasených nákladů

b) Článek III., odstavec 11 - se v textu: ...a nejpozději do 28.2. následujícího roku bude předkládat vyúčtování všech nákladů a výnosů spojených se společným hospodařením s bytovými domy za daný kalendářní rok - mění datum 28.2. na 31.3. a vypouští slovo nákladů,

c) Článek III., odstavec 14 - ruší se poslední věta v odstavci a nahrazuje se následujícím zněním: "Město se vyjádří ve lhůtě do 30ti dnů od obdržení žádosti."  

d) Článek III. se doplňuje o nový odstavec 15, ve kterém bude definován způsob a termín úhrad finančních prostředků vyplývajících z Článku III., bodu 6.

e) Článek IV. se doplňuje o nový odstavec 5, ve kterém bude dohodnuta „rozhodčí doložka, všechny spory z této smlouvy nebo v souvislosti s ní budou s vyloučením obecných soudů rozhodovány s konečnou platností v rozhodčím řízení u Rozhodčího soudu při Hospodářské komoře a AK ČR v Praze (dále jen „RS“) podle řádu RS jedním rozhodcem stanoveným podle řádu RS, přičemž rozhodčí řízení bude probíhat v kontaktním místě RS v Brně. Strany se zavazují splnit všechny povinnosti uložené jim v rozhodčím nálezu ve lhůtách v něm uvedených.“

Má vazbu na rozpočet města

2010, 3000 - Odbor ekonomický, paušál - náklady BDP, 30 000,00 Kč, bude řešeno samostatným rozpočtovým opatřením 

Kontrolní termín

 -

Zdůvodnění

1. Vznik BDP

Bytové družstvo Podlesí, se sídlem nám. Míru 12, 761 40  Zlín, IČ: 26295563 (dále jen „BDP“ nebo „BD Podlesí“) bylo založeno 19. 8. 2002. Zakládajícími členy družstva byli:

•     statutární město Zlín, IČ 00283924, se základním členským peněžitým vkladem ve výši 25.000,- Kč a

•     obchodní společnost Správa domů Zlín, spol. s r.o., IČ 26271010, se základním členským peněžitým vkladem ve výši 25.000,- Kč.

2. Smlouvy o sdružení

Dne 19. 8. 2002 byla uzavřena mezi SMZ a BDP Smlouva o sdružení č. 1558820125 (dále jen „smlouva o sdružení I.") za účelem sdružení finančních prostředků na společnou výstavbu 6 bytových domů o celkem 162 bytových jednotek včetně 6 bytů zvláštního určení na pozemcích vlastněných SMZ. Byty zvláštního určení jsou byty pro osoby se sníženou schopností pohybu a orientace.

SMZ dle této smlouvy vložilo:

•     finanční vklad ve formě státní investiční dotace z prostředků Státního fondu rozvoje bydlení (dále jen „SFRB“) ve výši 52.920.000,- Kč,

•     věcný vklad – pozemek v hodnotě 1.518.800,- Kč a

•     projektovou dokumentaci ve výši 5.900.000,- Kč.

BDP vložilo:

•     finanční vklad na náklady spojené se stavební, projekční a investorskou činností, stavebním řízením ve výši 65.433.000,- Kč a

•     finance z půjčky poskytnuté městem či vkladem jednotlivých družstevníků ve výši 54.130.000,- Kč.

Na základě nově zjištěných skutečností byl dne 31. 10.2002 byl uzavřen  Dodatek č. 1 ke Smlouvě o sdružení I., kterým byla původní smlouva rozdělena na 2 smlouvy, z nichž každá řeší výstavbu 3 bytových domů a současně došlo k navýšení celkového počtu bytů na 166 a byla zvýšena celková výše dotace.

Dne 12. 1. 2004 byl uzavřen Dodatek č. 2 Smlouvy o sdružení I., ve kterém bylo doplněno sdružení financí i na výstavbu technické infrastruktury. Dále byly upraveny podmínky převodu spoluvlastnického podílu takto:

SMZ se zavazuje, že po uplynutí 20 let od nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí převede vlastnictví svého podílu, vyjma podílu připadajícího na byty zvláštního určení, do vlastnictví družstva, popř. jednotlivých nájemců – členů družstva za cenu dle dohody smluvních stran a družstvo se zavázalo, že po uplynutí 20 let od nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí převede vlastnictví svého podílu připadajícího na byty zvl. určení do vlastnictví města a to také za cenu dle dohody smluvních stran. Tato změna byla odsouhlasena usnesením Zastupitelstva města Zlína a členskou schůzí BDP a je stále platná.

Smlouva o sdružení č. 1558820140 (dále jen „smlouva o sdružení II.“) byla uzavřena mezi SMZ a BDP dne 31. 10.2002 – obsahově odpovídá smlouvě o sdružení I. a vztahuje se na bytové domy B1.4 – B1.6

Dne 12. 1. 2004 byl uzavřen Dodatek č. 1 ze ke Smlouvě o sdružení II. – obsahově shodný s dodatkem č. 2 Smlouvy o sdružení I.

Rekapitulace vkladů členů sdružení dle smluv o sdružení:

Město:

•     vklad ve formě státní investiční dotace z prostředků SFRB ve výši 59.160.000,- Kč,

•     věcný vklad – pozemek v hodnotě 1.518.800,- Kč a

•     projektová dokumentace ve výši 5.900.000,- Kč.

Družstvo:

•     finanční vklad na náklady spojené se stavební, projekční a investorskou činností, stavebním řízením ve výši 65.433.000,- Kč,

•     finance z půjčky poskytnuté městem či vkladem jednotlivých družstevníků ve výši 41.090.000,- Kč.

3. Hospodaření se společným majetkem

Dne 1. 9. 2003 byla uzavřena mezi SMZ a BDP Dohoda podílových spoluvlastníků bytových domů o hospodaření se společnou věcí (dále jen "Dohoda").

Z Dohody vyplývá následující:

–     společnou věcí je 6 bytových domů, účastníci dohody jsou podílovými spoluvlastníky byt. domů v podílu SMZ 51% a BDP 49%.

–     závazek obou účastníků nepřevést svůj spoluvlastnický podíl po dobu 20 let od nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí. Ani jeden účastník není oprávněn bez druhého výslovného písemného souhlasu zatížit svůj spoluvlastnický podíl zástavním právem, věcným břemenem nebo jiným  právem třetích osob. Všechny byty lze užívat po dobu 20 let od nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí výhradně k trvalému bydlení.

–     Účastníci se dohodli, že:

      –     příjmy plynoucí z nájemného bytů zvláštního určení jsou výlučným příjmem SMZ a SMZ se bude výhradně podílet na úhradě veškerých výdajů spojených s těmito byty,

      –     příjmy plynoucí z nájemného za garáže a stání jsou společným příjmem spoluvlastníků a stejně jako veškeré výdaje za garáže a stání budou děleny v poměru 51/49,

      –     příjmy plynoucí z nájemného z bytů, kromě bytů zvl. určení, jsou společným příjmem spoluvlastníků a stejně jako veškeré výdaje spojené s těmito byty budou děleny v poměru 51/49.

–     Správcem byt. domů je BDP. Je oprávněno činit jménem obou všechny úkony nutné k zajištění chodu, provozu a údržby domů a uzavírat smlouvy pouze s písemným souhlasem SMZ.

–     BDP se zavázalo pravidelně předkládat rozvahu, výkaz zisku a ztrát a vyúčtování všech nákladů a výnosů spojených se společným hospodařením s domy, je povinno umožnit kontrolu účetních dokladů. BDP je oprávněno rozhodovat o způsobu a charakteru užívání společných prostor v bytových domech pouze s předchozím písemným souhlasem SMZ.

–     SMZ má rozhodující vliv při uzavírání nájemních smluv k bytům. BDP má zajistit, aby členové družstva v případě jejich úmyslu převést členská práva a povinnosti k byt. družstvu na 3. osobu, tento záměr sdělili nejdříve představenstvu BDP, které požádá SMZ o stanovisko k osobě nabyvatele a budoucího uživatele bytu. SMZ má vyjádřit své stanovisko do 20 dnů od obdržení žádosti.

4. Kontrola hospodaření dle Dohody

V roce 2008 byla provedena na základě smlouvy o dílo ze dne 7.4.2008 společností AGIS, spol. s r.o., IČ 61326151, se sídlem Most, Moskevská 1/14, PSČ 434 01 kontrola plnění Dohody podílových spoluvlastníků bytových domů o hospodaření se společnou věcí. Výsledkem byla analýza, ze které vyplynulo, že by Bytové družstvo Podlesí mělo statutárnímu městu Zlínu vyplatit za roky 2003 až 2006 částku ve výši 708 232,30 Kč v následujícím členění:

Pohledávka za rok 2003                     6 828,58 Kč

Pohledávka za rok 2004                   32 027,64 Kč

Pohledávka za rok 2005                   351 883,15 Kč

Pohledávka za rok 2006                   317 492,93 Kč

Celková pohledávka                       708 232,30 Kč

Na zaplacení této částky bylo Bytové družstvo Podlesí vyzváno dopisem ze dne 16.10.2008. Na základě výzvy ze dne 16.10.2008 Bytové družstvo Podlesí dopisem ze dne 22.10.2008 sdělilo, že než si provedou sami analýzu, naše pohledávky v plné výši neuznávají. Následně bylo družstvo dopisem ze dne 5.11.2008 opětovně vyzváno k úhradě pohledávky a dále bylo uskutečněno dne 25.11.2008 jednání se zástupcem Bytového družstva Podlesí p. Večeřou na ekonomickém odboru.

Vzhledem k tomu, že nebyl náš požadavek úhrady částky 708 232,30 Kč ze strany Bytového družstva Podlesí akceptován, bylo usnesením Rady města Zlína dne 18.12. 2008 č.j. 27/26R/2008 schváleno podání žaloby o zaplacení výše uvedené částky.

Od roku 2009 probíhaly jednání se zástupci Bytového družstva Podlesí a z těchto jednání vyplynulo předkládané řešení, které respektuje zájmy obou smluvních stran a je založeno na následujících principech:

1.  uzavření Dohody o narovnání mezi statutárním městem Zlínem a Bytovým družstvem Podlesí za období od data účinnosti Dohody tj. od 1.9. 2003 do 30.9. 2010, ve které se Družstvo zavazuje uhradit statutárnímu městu Zlín částku ve výši 1 mil. Kč jako náhradu za vypořádání hospodaření se společnou věcí za uvedené období a statutární město Zlín se zavazuje ukončit soudní řízení v této věci. Veškeré náklady se soudním sporem si ponese každá strana sama. Uzavřením a podpisem dohody o narovnání budou vypořádány veškeré vzájemné pohledávky a závazky za období do 30.9.2010.

2. uzavření dodatků ke smlouvám o sdružení, ve kterých bude řešeno následující:

a) stanovení skutečných finančních podílů vložených jednotlivými členy sdružení:

      SMZ         26%

      BDP         74%

při zachování výše spoluvlastnických podílů:

      SMZ         51%

      BDP         49%

b) problematika převodu vlastnictví po 20 letech od nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí:

po uplynutí 20-ti let od nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí odprodá SMZ spoluvlastnický podíl na majetkových hodnotách ve výši 25% (mimo byty zvláštního určení) do vlastnictví družstva, popř. nájemcům, a to za cenu ve výši 10.000 Kč. Družstvo se zavazuje, že převede vlastnictví svého podílu ve výši 49% na bytech zvláštního určení na SMZ za 1,-Kč. Město převede do vlastnictví družstva, popř. nájemcům zbývající část svého majetkového podílu ve výši 26% z tržní ceny domů, určené znaleckým posudkem, snížené o výši vložených prostředků BDP v době výstavby vyjádřené v cenách dle vyúčtování stavby, minimálně však za cenu ve výši 60 678 800 Kč;

Prodej podílů bude řešen samostatnou budoucí kupní smlouvou uzavřenou v termínu do 30.6.2011, ve které budou uvedeny mimo jiné platební podmínky a způsob řešení zápisu vlastnického práva; současně budou vymezeny v budovách prohlášením vlastníka jednotky (bytové a nebytové)

Částka ve výši 60.678.800 Kč představuje součet výše přijaté dotace na výstavbu bytových domů (59.160.000 Kč) a hodnoty věcného vkladu města ve  formě pozemku (1.518.800 Kč). Dle stanoviska Ing. Jana Tykače, ředitele operační sekce Státního fondu rozvoje bydlení Olomouc je možno tyto byty po uplynutí od nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí prodat za tržní cenu sníženou o předem zaplacené částky družstvem, totéž platí i v případě převodu podílu na družstvo. Dle jeho názoru by v jiných případech došlo ke zvýhodnění určité skupiny občanů, kterým by tak byla „věnována“ dotace, oproti jiným občanům, kteří si postaví byt s hypotečním úvěrem s minimální pomocí státu na úrocích.

Převody budou řešeny samostatným právním aktem.

c) rozhodčí doložka:

Čl. IX., odst. 7 - rozhodčí doložka - v probíhajícím soudním sporu vznikl mezi jeho účastníky, tj. statutárním městem Zlínem a Bytovým družstvem Podlesí spor ve výkladu rozhodčí doložky. Dle statutárního města Zlína tak, jak je rozhodčí doložka formulována, vymezuje okruh případných sporů podléhajících pravomoci rozhodce na spory vzniklé ze smlouvy o sdružení a nikoliv na spory vzniklé z jiných smluv uzavřených mezi statutárním městem Zlínem a Bytovým družstvem Podlesí. Dle Bytového družstva Podlesí se rozhodčí doložka vztahuje na všechny spory mezi statutárním městem Zlínem a Bytovým družstvem Podlesí, tj. nejen ze smlouvy o sdružení ale i dalších, týkajících se předmětných spoluvlastněných domů a nakládání s nimi.

Vzhledem k výše uvedenému rozporu ve výkladu a dále k tomu, že rozhodčí nález nemusí být vždy v náš prospěch a odvolání zde není možné, pouze návrh na zrušení rozhodčího nálezu soudem, navrhujeme toto ustanovení ze smlouvy vypustit a nahradit textem: Případné soudní spory vzniklé mezi účastníky této smlouvy budou řešeny českými soudy. 

3. upravení Dohody o hospodaření se společnou věcí:

a) změnit Článek III., bod 6, pismeno a) - výnosy z nájemného bytů zvláštního určení jsou jsou výlučným příjmem města, město se bude podílet na úhradě nákladů spojených s těmito byty v rámci paušální částky uvedené v písmenu c);

b) změnit Článek III., bod 6, pismeno b) - výnosy z nájemného za garáže a automobilová stání budou děleny v poměru 51% město a 49% družstvo, přičemž toto nájemné již bylo městu předplaceno v roce 2003, město se bude podílet na úhradě nákladů spojených s garážemi a automobilovými stáními  v rámci paušální částky uvedené v písmenu c);

c) změnit Článek III., bod 6, pismeno c) - výnosy z nájemného z bytů, vyjma bytů zvláštního určení, budou děleny v poměru dle vložených finančních prostředků dle skutečnosti a to tak, že městu připadne 26% výnosů z nájemného a družstvu 74% výnosů z nájemného, náklady spojené s byty bude hradit družstvo, město bude přispívat na úhradu nákladů paušální částkou ve výši 120.000 Kč/rok;

b) Článek III., odstavec 11 - se v textu: ...a nejpozději do 28.2. následujícího roku bude předkládat vyúčtování všech nákladů a výnosů spojených se společným hospodařením s bytovými domy za daný kalendářní rok - mění datum 28.2. na 31.3. a vypouští slovo nákladů,

c) Článek III., odstavec 14 - ruší se poslední věta v odstavci a nahrazuje se následujícím zněním: "Město se vyjádří ve lhůtě do 30ti dnů od obdržení žádosti." 

d) Článek III. se doplňuje o nový odstavec 15, ve kterém bude definován způsob a termín úhrad finančních prostředků vyplývajících z Článku III., bodu 6.

Finanční vyjádření vyplývající z úpravy Dohody o hospodaření se společnou věcí (dle hodnot roku 2009):