Bytové družstvo Podlesí

Bytové družstvo Podlesí

Pavel Sekula

předseda představenstva

                                                                                              Pan

                                                                                              Dalibor Stříbný

                                                                                              Náměstek primátora SMZ

Vážený pane Stříbný,

na základě našeho jednání Vám předkládám pohled BD Podlesí na vznik a průběh budování 6-ti bytových domů na Podlesí, hospodaření se společnou věcí a návrh řešení vzájemného narovnání vztahů.

V létě roku 2002 SMZ,  resp. BD, které bylo účelově založeno SMZ a městskou organizací Správa domů Zlín s.r.o. ( SDZ ) ( na objednávku SMZ,prostřednictvím dodavatelské firmy ISA CONSULT s.r.o. ( ISA ) z Frýdku Místku), zahájilo nábor zájemců o byty v šesti domech v lokalitě Jižní svahy – Podlesí ve Zlíně. ISA tuto práci prováděla na základě objednání a pokynů SMZ již před vznikem BD. Jak se později ukázalo, i když bylo SMZ správcem majetkových hodnot, smlouvu s ISA jako jedinou nechalo podepsat BD ( p.Chvatík – místostarosta SMZ a současně předseda BD ). SMZ jako správce majetkových hodnot tak obešlo zákon ( zákon o veřejných zakázkách) a BD vznikla škoda cca 6.000.000.-Kč.

Jak ISA, tak zástupci SMZ v BD jmenovitě Ing.Dorazil ( tehdejší místopředseda představenstva BD ) za účasti tehdejšího primátora pana Úlehly nám zájemcům slibovali byty za které zaplatíme konkrétní, předem určené částky včetně splátek a po uplynutí 20 let nám budou byty převedeny do vlastnictví za 1kč resp. za náklady spojené s přepisem vlastnictví.

Příloha č.1      Prohlášení členů BD – převod za 1 Kč.

Toto odpovídalo tehdejším zvyklostem tohoto typu výstavby a kontinuálně navazovalo na neúspěšnou výstavbu ve sdružení SMZ a MERA – Zlín s.r.o. Uvedené spojení zkrachovalo z důvodu změny podmínek Státního fondu rozvoje bydlení ( SFRB ), který poskytla SMZ na výstavbu dotaci.

10.9.2002 se konala první členská schůze BD, na které bylo poprvé přítomno i 84 zájemců o členství v BD. Tam jsme převzali doklady na zaplacení základního členského vkladu a dalšího členského vkladu a byli jsme přijati za členy BD. Na této schůzi se nám také dostaly do rukou smlouvy o sdružení, smlouvy mezi SMZ a BD, kdy jsme někteří zjistili, že slibovaný převod po dvaceti letech je úplně jinak.

Příloha č.2      Smlouvy o sdružení

Dále jsme však byli ubezpečováni, že platí, co je slíbeno a že se tyto smlouvy změní. Komplikací, která toto způsobila, bylo, že výstavba je dotovaná ze Státního fondu rozvoje bydlení ( SFRB ) a ten poskytl dotaci SMZ za několika podmínek. Zásadní podmínkou je, že SMZ na základě smluv o sdružení musí být po 20 let alespoň 51% vlastníkem domů. A to i přes to, že podíl BD na bytových domech (bez bytů zvláštního určení) ve skutečnosti podle nás činí cca 85 % z celkové ceny výstavby. V smlouvách, které podepsalo bývalé vedení BD, není tato disproporce nijak napravena.

Jak je výše uvedeno, BD bylo založeno účelově a jeho založením byla SMZ pověřena fa ISA CONSULT s.r.o. Ve stanovách si pak SMZ zabezpečilo při hlasováních na členských schůzích 180 hlasů a SDZ pak dalších 10 hlasů. Při počtu 162 členů BD se tak SMZ stalo ovládající osobou BD. V představenstvu a kontrolní komisi pak zasedli pouze zaměstnanci SMZ nebo SDZ popř. funkcionáři těchto subjektů. Bydlící členové BD neměli možnost mít v těchto orgánech žádného svého zástupce a hlasování na členských schůzích probíhalo vždy ve prospěch SMZ.

Dá se říci, že ve skutečnosti si podepisovalo SMZ smlouvy samo se sebou. Je otázkou zda došlo k porušení toliko dobrých mravů, či se jednalo o trestný čin.

Proto také všechny smlouvy jsou uzavřeny především ve prospěch SMZ. Snažili jsme se na nevýhodnost smluv ( respektive Smlouvy o sdružení ze dne 16.8.2002, kterou jsme obdrželi na členské schůzi ) poukazovat ale jediné čeho jsme dosáhli bylo, že v dodatcích bylo změněno striktní ujednání o tom, že po 20ti letech nebude cena převodu za tržní cenu ale po dohodě.

Poukazovali jsme také na to, že předaná smlouva je neplatná, protože představenstvo ji podepsalo před datem zápisu představenstva do obchodního rejstříku. K našemu překvapení se později našla „nová“ smlouva o sdružení, s opraveným datem podpisu. Po rozhovoru s panem Dostálem bylo jasné, že smlouva byla antidatována.

Kromě toho, že smlouvy včetně rozdělení a dodatků působí zmatečně, je podstatné to, že žádná z nich (vyjma posledních dvou dodatků) nebyla schválena na žádné členské schůzi. Bylo by možné dovodit to, že tedy z těchto smluv jsou zavázány pouze osoby pod touto smlouvou podepsané, jelikož stanovy jednoznačně určují, že schvalování takovýchto smluv patří do působnosti schvalování na členské schůzi.

O tom, že členové BD byli bráni jako občané druhé kategorie, svědčí několik následujících faktů. Bývalé představenstvo v čele s p Dorazilem a p Kašným zakázalo SDZ umožnit nahlížet členům BD do účetních a smluvních dokladů. Neměli jsme jak zjistit faktický stav věcí. Na členských schůzích byly schvalovány hospodářské výsledky BD bez možnosti ověření. V okamžiku, kdy jsme na nepravosti poukazovali, byli jsme umlčeni (p Rábek – člen KK) nebo byla členská schůze předčasně ukončena.

Ve smlouvě o sdružení je v aktivech SMZ uveden vklad SMZ ve formě uhrazené projektové dokumentace ve výši 5.900.000,- Kč. Jak však z přiložených dokladů vyplývá, tak 1.975.000,- Kč z této sumy SMZ zaplatilo společnosti MERA Zlín s.r.o. za „ předané seznamy zájemců pro výstavbu nájemních bytů ve Zlíně – Jižní svahy – Podlesí “.

Fascinující ovšem je, že fa ISA CONSULT s.r.o. na základě Smlouvy o poskytování manažerských a ekonomických služeb, tentokrát pracovala ovšem pro BD (kdyby pro SMZ, musela by být vybrána na základě zákona o zadávání veřejných zakázek, jak městu ukládá zákon a podmínky SFRB), získala dalších 1.500,-Kč/byt za „Marketingový průzkum“ a další 3% z celkové hodnoty investičního záměru za „ realitní činnost“. ISA CONSULT s.r.o. získala přes 6.000.000,- za činnost, kterou již dostala zaplacena jiná společnost. Veškerá marketingová činnost spočívala v podání jednoho inzerátu do INFOSERVISU a jeden článek byl v MAGAZÍNU města Zlín. Ovšem oboje podali zaměstnanci SMZ, členové představenstva. A zájemci o bydlení byli většinou zaměstnanci SMZ, dodavatelské firmy MANAG a jejich známí.

Příloha č.3      Smlouva o poskytování manažerských a ekonomických služeb

Příloha č.4      Smlouvy mezi SMZ a MERA Zlín

Vrátím-li se  ke vkladu  SMZ  - projektové dokumentaci, dalším dokumentem jsme zjistili, že SMZ snížilo cenu společnosti MERA Zlín za dodanou projektovou dokumentaci o 400.000,-Kč vzhledem ke stavu „rozpracovanosti“.

O stavu „ rozpracovanosti“ nebo kvalitě projektu svědčí nejlépe to, že nakonec se stavělo podle jiné, nové realizační dokumentaci, vypracované společností Ateliér 91 s.r.o., která ji vypracovala během zakládání domů při výstavbě. Tato dokumentace pak stála cca 1.150.000,-Kč. A opět jsme ji zaplatili v ceně domů.

Vše nasvědčuje tomu, že jak ISA CONSULT s.r.o., MERA Zlín s.r.o., MANAG a.s, sloužili ke zpětnému získávání investovaných finančních prostředků pro soukromé účely. Všechny tyto nitky se z našeho pohledu sbíhaly v investičním oddělení, jmenovitě u p Dorazila. Ten také zaměstnal na dohodu svoji „přítelkyni“ a z prostředků BD tak zbytečně odteklo cca 300.000,-Kč.

Veškerou agendu s touto výstavbou, však mohlo zvládnout investiční oddělení společně s městskou organizací SDZ stejně, jak tomu bylo v předcházející výstavbě.

Po změně stanov a změně představenstva jsme podali trestní oznámení, ale vše bylo odmítnuto s poukazem na naši možnost obrátit se na obecní soud. O nestrannosti či ochotě orgánů činných věc řešit v oblasti trestně právní však za Janečkovo-Ulehlově období lze vážně pochybovat.

Dopad smlouvy o sdružení není jenom v nejasném vypořádání po dvaceti letech ale díky minulému představenstvu (předseda představenstva p Kašný) a podpisu Dohody podílových spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí (dohoda) je také nejasné rozdělení příjmů a výdajů z provozu této investice plynoucích.

V čl.III bod 6 písmeno a) této dohody je ustanovení, které vylučuje BD z příjmů plynoucích z nájmů bytů zvláštního určení.BD se finančně podílelo na celé výstavbě bytových domů a to i na bytech zvláštního učení.

Hlavně ale členové představenstva nepostupovali s péčí řádného hospodáře BD, kdy měli zabezpečit jiné rozdělení podílů na příjmech a výdajích, což na rozdíl od smlouvy o sdružení, v ní rozdělení majetkových podílů na dobu 20-ti let vyplývající z podmínky SFRB, bylo možné. Tak BD přišlo o několik miliónů korun, a když se představenstvo rozhodlo změnit rozdělení nákladů tak, aby nedocházelo k dalšímu poškozování BD, město podalo na BD žalobu. Pro upřesnění uvádím, že dohoda také nebyla schválena na členské schůzi se stejnými možnými důsledky jako u nechválených smluv o sdružení.

Příloha č.5      Dohoda podílových spoluvlastníků

Chtěl bych uvést, že při setkání se zástupci jiných družstev s podobným způsobem spolupráce s městy, nikdo nemusí dělit příjmy z nájemného mezi město a družstvo.

Jsou další sporné a nemorální skutečnosti, manipulace se zápisy členských schůzí nebo špatné rozdělení příjmů a výdajů ale vím, že již tak je uvedených informací k prostudování a nalezení spravedlivého řešení mnoho. V minulosti jsme se snažili nejasné a pro BD nespravedlivé ujednání řešit se zástupci SMZ na různých úrovních. Spíše nám však bylo vyhrožováno a předložené návrhy z pera p Janečky, p Kašného a  pí Staškové byly pro BD neakceptovatelné. Až v roce 2013 bylo dosaženo dohody, na které pracoval Váš předchůdce, pan Běták. Tyto dohody byly kompromisem ( především ze strany BD ) především proto, že v době, kdy se tyto dohody vypracovávaly, seděl v zastupitelstvu Janečka a jeho pohůnci ( Lehocký, Popesko atd.) a také Blažek .. Byly velké obavy z jejich pletich. To se také potvrdilo při hlasování o dohodách na zastupitelstvu v září 2013, kdy schválené dohody radou SMZ a přes ujištění podpory na jednání právě u pana Bětáka , Blažek a Lehocký shodily.

Následně nato BD začalo celou záležitost řešit soudní cestou.

1. Vypořádání vlastnictví po uplynutí lhůty dvaceti let.

BD a SMZ sepíší právní dokument, nejlépe kupní smlouvu s odloženou účinností, která zajistí BD po 20-ti letech od kolaudace (podmínka SFRB) vlastnictví takového spoluvlastnického podílu, který bude odpovídat velikosti finančního vkladu BD na pořízení těchto domů dle bodu 2 tohoto návrhu. Tímto krokem se zajistí spravedlivé narovnání spoluvlastnických podílů. Byty zvláštního určení (BZU) budou součástí spoluvlastnického podílu SMZ.

Příloha č.6      Návrh kupní smlouvy o převodu spoluvlastnického podílu

Pokud bude mít SMZ zájem po tomto narovnání (po uplynutí 20-ti let od kolaudace) o prodej svého spoluvlastnického podílu družstvu, vyjma podílu odpovídajícímu BZU, měla by nabízená cena za tento podíl odpovídat schváleným a platným „pravidlům pro prodej bytových jednotek, domů, ideálních podílů na nemovitostech a nebytových jednotek v bytových domech v majetku města Zlína“ s ohledem na stáří domů a potřebu investic do jejich oprav..

2. Výše spoluvlastnického podílu BD

BD vychází při stanovení velikosti jeho spoluvlastnického podílu z následujících dat. Principem stanovení tohoto podílu je přímý finanční podíl BD na pořizovací ceně bytových domů zapsaných na listu vlastnickém v katastru nemovitostí. Pořizovací cena je stanovena ke dni 31.12.2004 . Přibližně v tuto dobu bylo provedeno závěrečné vyúčtování celé výstavby.

a)  Cena celé výstavby                                                                        192.863.106,-   Kč

b)  Cena zhodnocení domů – vícepráce BD                                                  +10.277.500,-   Kč

c)  Cena úroků uhrazených BD(523.696,- uhrazeno do kolaudace)                 +10.970.622,-   Kč

d)  Cena technické infrastruktury „ve vlastnictví SMZ“                         - 19.029.023,5  Kč

e)  Cena bytů zvláštního určení (BZU) „ve vlastnictví SMZ“                 -   5.181.670,-   Kč

f)   Dotace na BZU „ve vlastnictví SMZ“                                                        -   3.000.000,-   Kč

g)  Cena za ISA Consult                                                                                 -   6.000.000,-   Kč

g)  Cena za projekty „MERA“                                                            -   4.900.000,-   Kč

Cena výstavby je tedy                                                                                 213.587.532,-   Kč

Cena upravená o odpočty ( - 38.110.694,-) = základ                                  175.476.838,-   Kč

Finanční prostředky vložené BD                                                                     148.527.532,-   Kč

Spoluvlastnický podíl BD                                                                            84,64 %

Zbytek majetkového podílu SMZ (finanční vyjádření)                          26.949.306,-    Kč

Spoluvlastnický podíl SMZ                                                                         15,36 %

Podle zaúčtované ceny stavby a výkladu SMZ pak SMZ v nominální hodnotě vlastní 98.360.184,- Kč při vkladu 65.060.000,- Kč.

Pouhým podpisem smlouvy o sdružení „vydělalo“ SMZ  33.300.184,- Kč a to na úkor BD, jehož bylo SMZ zakládajícím členem a ovládající osobou.

3. Byty zvláštního určení

Jsme srozuměni, že BZU podléhají zvláštnímu režimu a v rámci vypořádání po dvaceti letech budou zahrnuty do spoluvlastnického podílu patřícímu SMZ. Toto je možné dohodnout v ujednání výše navržené kupní smlouvy o převodu spoluvlastnického podílu. Pro účely rozdělení příjmů a výdajů z hospodaření se společnou věcí je nutné jednoznačně dohodnout, v jakém režimu budou BZU.

a) SMZ dosud disponuje s těmito byty samo bez ohledu na spoluvlastnická práva BD. Také veškeré příjmy z těchto bytů plynou pouze SMZ. Vyjmutí příjmů ze společných příjmů vysvětluje SMZ tím, že se bude výlučně podílet na všech nákladech spojených s BZU a to včetně potřebných rekonstrukcí BZU.

Pokud má BD přistoupit na tento princip, musí trvat na tom, aby stejný režim platil i pro ostatní byty v těchto domech, ale opačně. To znamená, že BD bude výlučným příjemcem všech příjmů z nájemného za ostatní byty a pouze BD se bude podílet na všech nákladech s těmito byty spojenými. Tento princip je použit i u jiných BD.

Podmínky:

                        -          budou přepočteny tabulky rozdělení příjmů a výdajů za předcházející období a to včetně vrácení finančních prostředků za vybrané nájemné z garáží a garážového stání. Vrácené finanční prostředky mohou být po dohodě započteny jako mimořádná splátka úvěru SMZ.

b) Druhý možný přístup k BZU je, že všechny příjmy plynoucí z nájemného a výdaje spojené s těmito byty budou stejně, jako u všech ostatních bytů, děleny v poměru dle bodu 2 tohoto návrhu  15,36%  pro SMZ  84,64% pro BD.

Podmínky:

                        -          rekonstrukce bytu pro nového nájemníka půjde zcela na vrub SMZ

dispoziční právo zůstane SMZ

-               budou stanoveny pravidla pro určení těch nákladů, které souvisejí s    

 byty

                        -          budou přepočteny tabulky rozdělení příjmů a výdajů za předcházející období a to včetně vrácení finančních prostředků za vybrané nájemné z garáží a garážového stání. Vrácené finanční prostředky mohou být po dohodě započteny jako mimořádná splátka úvěru SMZ.

Navrhujeme, aby zástupci ekonomického odboru SMZ spolu se zástupci BD provedli revizi všech finančních toků při hospodaření se společnou věcí od počátku příjmů z nájemného z BZU a ostatních bytů, a provedli nové rozdělení příjmů a výdajů dle skutečných poměrů vkladů a při započtení odpovídajících nákladů.

Z důvodů chybné filosofie stanovení podílu členů BD na financování stavby pomocí nájemného za garáže a garážová stání ( G,GS), navrhujeme ve vzájemné součinnosti zrušit všechny nájemní smlouvy na G,GS ( smluvní výše nájemného ani neodpovídá schválené výši nájemného radou a zastupitelstvem SMZ ), vybrané částky vrátit a bude stanoven nový podíl nájemců na výstavbě tak, aby se odpovídající mírou podíleli na pořizovací ceně za G,GS. Již vybrané a vrácené částky budou použity na zápočet jejich předpisu na další majetkové účasti BD. G,GS budou připojeny k bytu a nájem bude stanoven obdobně jako u sklepů tj. 4,- Kč/m2. Nájemné bude přepočteno od počátku a celý bude započten do výše uvedeného narovnání.

Jedině narovnáním hospodaření se společnou věcí od samého začátku je možné dospět ke spravedlivému řešení, aniž by došlo k poškození jedné nebo druhé strany. Obě strany tak budou jednat s péčí řádného hospodáře a jednotlivé odpovědné osoby se znalostí a pečlivostí (odbornou péčí), kterou vyžaduje zákon.

Věřím, že předvolební sliby představitelů koalice TOP 09 a STAN z roku 2010 o tom, že se zasadí o spravedlivé řešení problémů BD, budou dodrženy.

Věřím, že celá koalice STAN a ANO  udělá vše proto, aby družstevníci BD Podlesí nebyli dále diskriminováni a byly ochráněny jejich investice.

Věřím nebo chci věřit, že v politickém životě města Zlín a především na radnici SMZ dojde k obrodě významu slov jako je spravedlnost, čest a morálka.

S úctou

                                                                                                          Sekula Pavel

                                                                                  předseda představenstva BD Podlesí

Přílohy:

Příloha č.1      Prohlášení členů BD – převod za 1 Kč

Příloha č.2      Smlouvy o sdružení

Příloha č.3      Smlouva o poskytování manažerských a ekonomických služeb

Příloha č.4      Smlouvy mezi SMZ a MERA Zlín

Příloha č.5      Dohoda podílových spoluvlastníků

Příloha č.6      Návrh kupní smlouvy o převodu spoluvlastnického podílu

Ve Zlíně dne 26.2.2015