Bytové družstvo Podlesí

Bytové družstvo Podlesí

IČ: 26295563, Podlesí V 5407, 760 05 Zlín

 

 

ZKRÁCENÁ HISTORIE A NÁVRH NAROVNÁNÍ MAJETKOVÝCH VZTAHŮ MEZI STATUTÁRNÍM MĚSTEM ZLÍN A BYTOVÝM DRUŽSTVEM PODLESÍ

 

 

 

 

10. 1. 2022

Obsah:

 

str. 3 – 4         - Základní fakta

str. 5 – 6         - Fáze 1 – narovnání spoluvlastnických podílů

str. 7               - Fáze 2 – prodej zůstatkového podílu SMZ za dohodnutou 1,- Kč  

str. 8 – 13      - Podrobný popis historie

str. 14             - Původní sliby investorům

str. 15 – 27    - Návrh řešení

str. 28 – 29    - Shrnutí

str. 30 – 31    - Příklady smluv o sdružení s převodem majetku měst a obcí za 1,-          Kč, nebo bezúplatně  

 

 

 

Přílohy:

Materiály z jednání Zastupitelstva SMZ ze dne 4. 5. 2000

Materiály z jednání Zastupitelstva SMZ ze dne 29. 6. 2000

Materiály z jednání Zastupitelstva SMZ ze dne 16. 5. 2002

Smlouva o sdružení SMZ – MERA + náborový leták                         

Smlouvy SMZ – MERA – Zlín vypořádání

Smlouvy o sdružení SMZ – BD včetně dodatků

Prohlášení členů družstva z roku 2007

Smlouva ISA Consult + oznámení ISA + reference

Vyúčtování výstavby

Cena Technické infrastruktury

Dodatek SoSD Brandýs nad Labem

 

A) Základní fakta

1. Statutární město Zlín 29. 6. 2000 rozhodlo o výstavbě nakonec 166 b. j. na ulici Podlesí V ve Zlíně podle nového modelu.

- Výstavba proběhne ve sdružení s dalším investorem (původně MERA-Zlín, s.r.o.).

- SMZ vloží do výstavby pozemky a statní dotaci, vše bez finančního nároku na rozpočet města, druhý člen sdružení zbytek finančních prostředků.

- Budoucí nájemníci a budoucí vlastníci (investoři) - po uplynutí 20-ti letého nájemného budou jednotlivé bytové jednotky převedeny na základě podepsané budoucí kupní smlouvy, následně kupní smlouvy jednotlivým nájemníkům do osobního vlastnictví za symbolickou cenu 1,- Kč.

2. Po ukončení spolupráce se společností MERA-Zlín, s.r.o. založilo SMZ již dříve dohodnuté Bytové družstvo Podlesí, do kterého převedlo a dále přijímalo budoucí nájemníky a budoucí vlastníky za výše uvedené podmínky.

3. SMZ a BD Podlesí, jehož bylo SMZ ovládající osobou (členem bylo pouze SMZ a Správa domů Zlín) podepsaly Smlouvu o sdružení, ze které ovšem výše uvedená podmínka byla odstraněna, aniž by to budoucí nájemníci a budoucí vlastníci (investoři) věděli.

4. Smlouva o sdružení dále, aniž by to budoucí nájemníci a budoucí vlastníci věděli, nebo mohli ovlivnit (nebyli ještě členy BD Podlesí), resp. SMZ rozhodlo, že spoluvlastnické podíly na společně vybudovaných nemovitostech (6-ti bytových domech) budou v poměru 51% SMZ a 49% BD Podlesí. Přičemž jen dle Smlouvy o sdružení byl skutečný poměr vložených sdružených finančních prostředků 33,54% SMZ a 66,46% BD Podlesí. SMZ zcizilo bez náhrady majetek BD Podlesí ve výši podílu 17,46%. Ve skutečnosti to nakonec bylo 36,53%.

5. SMZ dle Smlouvy o sdružení uvedlo svůj nefinanční vklad ve formě uhrazené projektové dokumentace ve výši 5.900.000,- Kč. Ve skutečnosti ale byla cena takového vkladu o 2.375.000,- nižší. Navíc byl projekt tak nekvalitní, že se musel vypracovat zcela nový prováděcí projekt, podle kterého stavba proběhla. BD Podlesí uznává cenu takového vkladu ve výši 1.000.000,- Kč, což je účelně vynaložená částka odpovídající zpracované projektové dokumentaci pro územní a stavební řízení. Odpočet 4.900.000,- Kč.

6. Celková cena výstavby včetně hodnoty zastavěných pozemků dle zástupci SMZ a BD Podlesí podepsaného dokumentu „Vyúčtování výstavby bytových domů OS JS Podlesí“ činila 192.863.105,88 Kč.

7. Přestože smlouva umožňovala evidovat vložené finanční prostředky nad rámec celkové dohodnuté výše k tíži BD Podlesí, na rozdíl od jiných obdobných smluv o sdružení SMZ jako správce majetkových hodnot neevidoval vícenáklady stavby provedené družstevníky v celkové výši 10.996.909,- Kč.

8. SMZ si dále dodatky ke Smlouvě o sdružení zajistila výlučné vlastnictví společně vybudované Technické infrastruktury ve výši 19.029.024,- Kč.

9. SMZ si ve Smlouvě o sdružení zajistil výlučné vlastnictví 6-ti Bytů zvláštního určení v hodnotě 8.181.670,- Kč.

9. SMZ jako ovládající osoba BD Podlesí zajistila „převod služeb“ společnosti ISA CONSULT s.r.o. do nákladů BD Podlesí v rozporu se Smlouvou o sdružení ve výši více než 6.000.000,- Kč.

10. SMZ a BD Podlesí již v roce 2003 prodaly část domů formou dopředu vybraného nájemného (kupní cenu za část domů za garáže a garážová stání) za částku ve výši 6.792.000,- Kč.

11. SMZ neoprávněně získalo (na G, GS se město finančně nijak nepodílelo) 3.463.920,- Kč.

 

B) Fáze 1.

BD Podlesí navrhuje následující dvoufázové řešení narovnání Smluv o sdružení.

 

1. V první fázi narovnání převede SMZ část svého spoluvlastnického podílu v bytových domech na na BD Podlesí v takové výši, aby BD Podlesí vlastnilo spoluvlastnický podíl, který odpovídá jeho finančnímu vkladu do sdružení a na celkové pořizovací ceně 6-ti bytových domů s ohledem na odpočty majetku, který již SMZ získalo, nebo získá, včetně finančních plateb a nákladů, které nebyly na výstavbu účelně vynaloženy.

 

 

a) Celková cena výstavby.

Celková cena =  Vyúčtování výstavby + částka vícenákladů.

192.863.105,88 Kč + 10.996.909,- Kč = 203.860.015 Kč.

 

 

b) Odpočet majetku získaný SMZ a neúčelně vynaložených nákladů.

Technická infrastruktura                           19.029.024,- Kč

Byty zvláštního určení                                 8.181.670,- Kč

Projektová dokumentace                            4.900.000,- Kč

ISA CONSULT                                              6.000.000,- Kč

G, GS                                                              3.463.920,- Kč

Celkem                                                       - 41.574.614,- Kč      

 

 

c) Celková cena společné části výstavby

203.860.015,- Kč – 41.574.614,- Kč = 162.285.401,- Kč

 

d) Celkový vklad BD Podlesí

Základní členský vklad + Další členský vklad + Další majetková účast

 =                                                                               124.558.339,- Kč

Vícenáklady =                                                           10.996.909,- Kč

Vklad nad rámec =                                                     3.244.767,- Kč

Celkový vklad BD Podlesí =                               138. 800. 015,- Kč

Podíl BD Podlesí na ceně 6-ti domů    =         85,53 %  (%d/c)

 

e) SMZ převede část svého spoluvlastnického podílu ve výši 36,53 % na BD Podlesí za cenu doposud neuznané pohledávky BD Podlesí z titulu nerovnoměrně stanovených majetkových podílů dle bodu A) 4. ve výši 47.557.377,83 Kč.

Spoluvlastnický podíl v bytových domech se změní na 14,47 % SMZ a 85,53 % BD Podlesí.

 

f) Kontrola podílu města

Celkový vklad SMZ

 

Dotace =                                                                59.160.000,- Kč

Věcný vklad =                                                         5.900.000,- Kč

Celkový vklad SMZ =                                          65.060.000,- Kč

 

Z tohoto vkladu město již „získalo“ =               - 41.574.614,- Kč

Zůstatek =                                                             23.485.386,- Kč

 

Zůstatkový podíl SMZ na ceně 6-ti domů =   14,47 %  (%f/c)

           

 

 

C) Fáze 2.

Zbytkový podíl města ve výši 14,47 % včetně podílu na zastavěné části pozemku převede SMZ na BD Podlesí v souladu s původním usnesením Zastupitelstva, sliby a závazky k budoucím nájemníkům a budoucím vlastníkům (investorům) za 1,- Kč.

Podíl nájemníků na pořizovací ceně domů v rámci kupní ceny již realizovaných prodejů v roce 2021 (výstavba 2001) v podobném případě výstavby na ulici Podlesí IV:

Dům č. p. 5348, byty byly odprodány za 59,05% pořizovací ceny domu. Dotace ve výši 10.240.000,- nebyla nabyvatelům účtována. Stejně tak vlastní prostředky z rozpočtu města ve výši 5.141.997,- Kč, kterým se SMZ podílelo na samotné výstavbě. K tomu pozemky.

Dům č. p. 5349, byty byly odprodány za 51,39% pořizovací ceny domu. Opět nebyla nabyvatelům účtována dotace 6.400.000,- Kč a vynaložené vlastní prostředky z rozpočtu města v době výstavby ve výši 8.198.309,- Kč. K tomu pozemky.

Dům č. p. 5475, byty byly odprodány za 54,55% pořizovací ceny domu. Opět nebyla nabyvatelům účtována dotace 10.880.000,- Kč a vynaložené prostředky z rozpočtu města v době výstavby ve výši 8.008.950,- Kč. K tomu pozemky.

Dům č. p. 5476, byty byly odprodány za 50,51% pořizovací ceny domu. Opět nebyla nabyvatelům účtována dotace 6.400.000,- Kč a vynaložené prostředky z rozpočtu města v době výstavby ve výši 8.333.161,- Kč. K tomu pozemky.

Nebyla ani účtována částka 13.501.361,- Kč za Technickou infrastrukturu.

Tento majetek tak město prodalo investorům za cenu bez dotace a navíc k tomu město dotovalo výstavbu i ze svého vlastního rozpočtu, za což opět nepožadovalo adekvátní náhradu v rámci kupní ceny.

Byty v domech Podlesí V 5406 až 5411 by po výše uvedeném dvoufázovém vyrovnání byly prodány nájemníkům za 85,53% pořizovací ceny domů.

V opačném případě hrozí členům BD Podlesí výrazná škoda, která by družstvu vznikla, pokud by za podíl SMZ mělo zaplatit celých 51% ceny obvyklé. V dnešních cenách to může být cca 320 mil. korun. Znamenalo by to, že by družstevníci platili dokonce navýšenou částku za to, co již jednou uhradili.

Takové jednání, mimo to, že by bylo diskriminační a pro většinu nájemníků likvidační, je v rozporu nejen s principem spravedlnosti, ale především v rozporu s dobrými mravy a pojetím ochrany legitimního očekávání jako majetkového nároku. Navíc by bylo toto jednání v rozporu se schválenými Pravidly pro prodej bytů a domů z té doby.

 

 

 

 

PODROBNÝ POPIS HISTORIE A NÁVRH NAROVNÁNÍ MAJETKOVÝCH VZTAHŮ MEZI STATUTÁRNÍM MĚSTEM ZLÍN A BYTOVÝM DRUŽSTVEM PODLESÍ

Statutární město Zlín na začátku tisíciletí realizovalo svoji bytovou výstavbu na základě jednoduchého modelu, kdy SMZ jako investor zajistilo projektovou dokumentaci, potřebná povolení a vybralo dodavatele stavby.

Finanční model byl zčásti postaven na státní dotaci (320.000,- Kč na bytovou jednotku), zčásti se podíleli budoucí nájemníci a vlastníci (32 až 39%), ale stále bylo potřeba na výstavbu vynakládat nemalé prostředky z rozpočtu města.

Takto výstavba následně probíhala především na ulici Podlesí IV, domy č. p. 5348, 5349, 5375 a 5376. Jednalo se o cca 108 b. j. Obsazování bytů (realitní činnost) si provádělo SMZ prostřednictvím svých odborů samo.

4. 5. 2000 byl na 11. jednání Zastupitelstva náměstkem primátora panem Františkem Chvatíkem představen model nový. Hlavním cílem bylo zajistit, aby město na výstavbu bytů nemuselo vynakládat finanční prostředky z rozpočtu a aby byla výstavba levná.

V novém modelu bylo investorem sdružení SMZ a soukromého investora (v tomto případě společnosti MERA Zlín s.r.o.) a odzkoušený model financování sestávající ze státní dotace, hypotéčního úvěru a akontace budoucího nájemce, resp. vlastníka po dvaceti letech, tedy bez zatížení rozpočtu města.

„Nesporným kladem navrhovaného řešení je cena 14.900,- Kč/m2, což ve spojení s modelem financování výše popsaným způsobem nabízí lepší dostupnost bydlení pro středně a nízkopříjmové obyvatele města“, stálo doslova ve zdůvodnění navrhovaného usnesení.

29. 6. 2000 byl materiál předložený Zastupitelstvu schválen 22 hlasy napříč politickým spektrem. Pro budoucí nájemníky a budoucí vlastníky bytů (investory) byla důležitá podmínka, která byla také schválena:

„PO UPLYNUTÍ 20-TI LETÉHO NÁJEMNÉHO BUDOU JEDNOTLIVÉ BYTOVÉ JEDNOTKY PŘEVEDENY NA ZÁKLADĚ PODEPSANÉ BUDOUCÍ KUPNÍ SMLOUVY, NÁSLEDNĚ KUPNÍ SMLOUVY JEDNOTLIVÝM NÁJEMNÍKŮM DO OSOBNÍHO VLASTNICTVÍ ZA SYMBOLICKOU CENU 1,- KČ.“

K tomu byly také přiloženy návrhy Smlouvy o budoucí nájemní smlouvě, ve které byl odkaz na také předložený návrh SMLOUVY O BUDOUCÍ SMLOUVĚ O PŘEVODU VLASTNICTVÍ K BYTU A SPOLUVLASTNICKÉHO PODÍLU KE SPOLEČNÝM ČÁSTEM DOMU A POZEMKU. V této smlouvě byl pak zakomponován závazek o BUDOUCÍM PŘEVODU BYTU ZA 1,- KČ, v souladu s přijatým usnesením Zastupitelstva  ze dne 29. 6. 2000 a jeho zdůvodněním.

Stejně tak i v předloženém podrobném rozboru předloženého modelu financování nájemní výstavby a i samotný předkladatel, pan František Chvatík, náměstek primátora, tento závazek zopakoval v rámci vystoupení a předložení materiálu.

Pro tento způsob výstavby hlasovali:

Martin Janečka

Jaroslav Hrobařík

Miloš Melčák

Karel Dvorský

Vladimír Říhák

František Chvatík

Josef Němeček

Milan Soldán

Stanislav Vlček

Tomáš Úlehla

Zdeněk Blažek

Marcel Berka

Ivan Páník

Oldřich Rybařík

Hynek Steska

Jiří Sýkora

Adolf Šrom

Jana Bubeníková

Pavel Chwaszcz

Vladimír Daťka

Otakar Kanta

Zdeněk Dostál

Svatava Nováčková

 

Na základě usnesení Zastupitelstva pak následně byla v Olomouci dne 8. 2. 2001 podepsána Smlouva o sdružení mezi SMZ a společností MERA-ZLÍN s.r.o. na výstavbu 6-ti bytových domů na Podlesí. V článku VI. Majetek z činnosti sdružení JE IMPLEMENTOVÁN ZÁVAZEK PŘEVÉST PO 20-TI LETECH BYTY NA NÁJEMNÍKY ZA 1,- KČ.

Mimo jiné bylo také ujednáno, že nájemné bude přednostně využito na úhradu úvěrů poskytnutých na tuto výstavbu a že MĚSTO PRONAJME DRUŽSTVU SVŮJ DÍL MAJETKU TAKÉ ZA 1,- KČ.

14. 9. 2000 schválilo Zastupitelstvo odprodej 54 b. j. v lokalitě Podlesí IV do vlastnictví nájemců po uplynutí 20-ti let užívání s podmínkou zaplacení zálohy na kupní cenu před nastěhováním ve výši 7.000,- Kč/m2 pro nájemce bez vlastního bydlení, nebo ve výši 4.000,- Kč/m2 pro nájemce, kteří vrátí obecní byty městu. Doplatek kupní ceny bude činit 10% z úřední ceny bytu, spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku určené znaleckým posudkem vypracovaným v době prodeje.

Tento odprodej se následně realizoval na základě schválení materiálu „Byty – prodej bytových jednotek v domech č. p. 5348 a 5349 a spoluvlastnických podílů na společných částech domu a pozemku na ul. Podlesí IV ve Zlíně“ dne 6. 5. 2021.

Ve výsledku to znamená, že byty v domě č. p. 5348 byly odprodány za 59,05% pořizovací ceny domu. Dotace ve výši 10.240.000,- nebyla nabyvatelům účtována. Stejně tak prostředky z rozpočtu města ve výši 5.141.997,- Kč, kterým se SMZ podílelo na samotné výstavbě. K tomu pozemky.

Dům 5349, byty byly odprodány za 51,39% pořizovací ceny domu. Opět nebyla nabyvatelům účtována dotace 6.400.000,- Kč a vynaložené prostředky z rozpočtu města v době výstavby ve výši 8.198.309,- Kč.

Dne 9. 12. 2021 pak byly za obdobných podmínek odprodány byty také v domech na Podlesí č. p. 5475 a 5476 viz str. 7.

29. 1. 2001 Bylo vydáno Stavebním úřadem ve Zlíně územní rozhodnutí a 23. 4. 2001 také stavební povolení na výstavbu 162 b .j. na Podlesí.

V té době také začal probíhat NÁBOR BUDOUCÍCH NÁJEMNÍKŮ a v písemných podkladech je potvrzen závazek o převodu bytu do vlastnictví budoucích nájemníků po 20-ti letech tak, jak bylo původně schváleno Zastupitelstvem SMZ:

„Bod 7.  PO SKONČENÍ 20-TI LETÉHO NÁJMU BUDE BYTOVÁ JEDNOTKA PŘEVEDENA ZA 1,- KČ DO OSOBNÍHO VLASTNICTVÍ BUDOUCÍHO KUPUJÍCÍHO podpisem „Smlouvy o převodu vlastnictví k bytu a spoluvlastnictví ke společným částem domu a pozemku“. V souladu s usnesením Zastupitelstva ze dne 29. 6. 2000.

O přidělení bytů rozhoduje bytová komise SMZ podle následujících kritérií:

- žadatel vracející městský nájemní byt (zvýhodnění jako u výstavby při schváleném odprodeji bytů na Podlesí ze dne 14. 9. 2000.

- žadatelé o byt u bytového oddělení odboru sociálních věcí MMZ

- žadatelé s trvalým bydlištěm ve Zlíně

- žadatelé s přechodným bydlištěm ve Zlíně

- ostatní žadatelé

Z uvedeného je patrné, že město důsledně dbalo na sociální aspekt výstavby. Mělo jít o výstavbu levnou, aby si ji občané mohli dovolit a nábor byl úspěšný. To ostatně vyplývá i z diskuze při jednáních Zastupitelstva. Zcela to podporuje argument, že město a zastupitelé měli zájem a vůli postavit byty tak,  že nebude vyžadovat po budoucích vlastnících cenu bytu v plné výši (s dotací) a byty přejdou po 20-ti letech do vlastnictví nájemníků za 1,- Kč.

 

8.11.2001 schválilo Zastupitelstvo založení Bytového družstva Podlesí jejímiž zakládajícími členy mají být SMZ a společnost MERA-Zlín s.r.o. K tomuto jsou doloženy i Stanovy BD a je tedy zřejmé, že nebylo následně v roce 2002 potřeba zadávat městem vypracování nových stanov družstva a založení družstva, čímž byla pověřena společnost ISA Consult s.r.o. z Frýdku – Místku.

 

25.2.2002 byla zahájena stavba 166 bytů na Podlesí V.

 

28.2.2002 se společnost MERA-Zlín s.r.o. rozhodla ukončit svoji angažovanost v celém projektu. Městu byly přiděleny dotace na všechny byty.

SMZ kontaktovalo společnost ISA Consult s.r.o z Frýdku-Místku, která za peníze SMZ poskytla služby při založení BD.

SMZ tehdy „účelově“ založilo BD, ve kterém ZAKLÁDAJÍCÍMI A JEDINÝMI ČLENY BYLY SMZ A SPRÁVA DOMŮ ZLÍN S.R.O. (dále jen „SDZ“). SDZ je společnost 100% vlastněna SMZ. Každý do BD vložil po 25.000 základního členského vkladu.

Ve stanovách BD mělo SMZ při hlasování na členských schůzích dle čl.19 stanov celkem 180 hlasů a SDZ dalších 10 hlasů. Vzhledem k tomu, že BD plánovalo přijmout dalších 160 nových členů (podle počtu plánovaných bytových jednotek), občanů, kteří měli zájem o bydlení v těchto domech a kteří byli ochotni do výstavby investovat podstatnou část z finančních prostředků, které bylo třeba nashromáždit, to znamenalo, ŽE SE SMZ STALO OVLÁDAJÍCÍ OSOBOU BD se všemi důsledky, které vyplývají z tehdejšího Obchodního zákona.

Celkově tak nakonec byl počet členů BD 162 a při hlasování na členských schůzích měl každý člen jeden hlas, mimo SMZ (180 hlasů) a SDZ (10 hlasů).

V DŮSLEDKU TOHO NEMĚLI SAMOTNÍ DRUŽSTEVNÍCI, AŽ DO ROKU 2006, ŽÁDNOU MOŽNOST SE DOSTAT DO ŘÍDÍCÍCH A KONTROLNÍCH ÚTVARŮ BD, ANI KONTROLOVAT A USMĚRŇOVAT JAKÉKOLIV KONTRAKTAČNÍ ŘÍZENÍ. VŠECHNA JEDNÁNÍ A SMLOUVY ŠLY POUZE A JEN ZA MĚSTEM.

16.5.2002 schválilo Zastupitelstvo opět založení Bytového družstva Podlesí.

Dle přílohy schváleného usnesení PO UKONČENÍ VÝSTAVBY A VYDÁNÍ KOLAUDAČNÍHO ROZHODNUTÍ MĚLO BÝT VYSTAVENO (MĚSTEM) PŘEDKUPNÍ PRÁVO PRO DRUŽSTVO na prodej těchto realizovaných „městských bytů“ dle „Smlouvy o sdružení finančních prostředků“.

PO 20-TI LETECH DOJDE K VYPOŘÁDÁNÍ SDRUŽENÝCH FINANČNÍCH PROSTŘEDKŮ, TJ. PŘEVOD BYTŮ DO PLNÉHO VLASTNICTVÍ DRUŽSTVA!!!

Toto opět nebylo zabezpečeno a nestalo se tak v rozporu s uvedením usnesením.

V diskuzi bylo také předkladatelem jasně UVEDENO, ŽE DNE 15. 7. 2002 FIRMA ISA CONSULT, S.R.O. ZAHAJUJE MARKETING V OBŘADNÍ SÍNI. Z toho jednoznačně vyplývá, že ISA byla pověřena a objednána SMZ.

 

První představenstvo BD pracovalo ve složení:

Předseda představenstva pan František Chvatík, místostarosta SMZ,

Místopředseda pan Václav Čech, ředitel Správy domů Zlín

Místopředseda pan Luboš Dorazil, vedoucí investičního oddělení města

A protože SMZ a BD sdružovaly finanční prostředky a věcné vklady, došlo v roce 2002 k podpisu řídícího dokumentu celé výstavby, Smlouvy o sdružení (dále jen „SOSD“) ze dne 16.8.2002.

Z důvodu ovládání městem družstva se stalo to, že i když ze smlouvy vyplývající poměr vložených finančních a majetkových hodnot do sdružení byl 33,54% SMZ a 66,46% BDP (nakonec však tento poměr, je dokonce až 14,47% SMZ a 85,53% BD), ve skutečnosti tato smlouva určila, aby po dokončení výstavby byl spoluvlastnický poměr na domech 51% SMZ a 49% BD.

85,53% - 49% = 36,53 % podíl, o který BD přišlo – BEZ NÁHRADY!. Obrovský nepoměr mezi vkladem peněz a podílu na majetku za něj získaném. Družstvo bylo městem doslova VYTUNELOVÁNO.

Ze dne na den tak BD a družstevníci  přišli o 75 mil. korun, resp. o cca 263 mil. korun v dnešních tržních cenách , aniž by o tom družstevníci věděli.

Tuto smlouvu podepsal za SMZ tehdejší primátor pan Dostál, za BD pan Chvatík (místostarosta Zlína) a pan Čech, místopředseda BD a ředitel SDZ.

V té době, ještě nikdo z budoucích členů BD, tedy těch, kteří výstavbu domů ve skutečnosti z absolutní většiny zaplatili, nebyl jeho členem.

V důsledku toho se dá s jistotou říci, že SOSD, řídící a jedinou podstatnou smlouvu v této věci mezi SMZ a BD, podepsalo SMZ de facto samo se sebou!

Je nezpochybnitelné, že BD fakticky nemohlo projevit svoji svobodnou vůli uzavřít takovou smlouvu. V jeho čele stáli zástupci města, politici a zastupitelé SMZ nebo jeho zaměstnanci. Stejně tak i v Kontrolní komisi BDP.

Tento typ výstavby v té době, tedy letech 2002 až 2004, byl použit ještě asi v dalších 220 případech, kdy obce a družstva sdružovaly své finanční prostředky stejným postupem. Jak je mi známo, tento způsob byl použit pouze ve Zlíně, u našeho BD, které bylo založeno účelově, a na jehož stanovách a smluvních vztazích se nepodíleli družstevníci, bydlící členové družstva, skuteční investoři, kteří by mohli aktivně bránit své zájmy a chránit svoji investici.

Pro pořádek je potřeba také uvést, že uvedenou SOSD nikdy neschválily orgány družstva (ani představenstvo, ani členská schůze, do jejíž kompetence schvalování takto důležité smlouvy (nakládání a zcizování majetku BD) dle stanov BD, náleží).

PŮVODNÍ SMLOUVA O SDRUŽENÍ A SLIBY BUDOUCÍM NÁJEMNÍKŮM A DRUŽSTEVNÍKŮM

Původní smlouvy a dohody však zněly jinak. V roce 2001 podepsalo SMZ se společností MERA Smlouvu o sdružení za účelem realizace výstavby nájemních bytů na Podlesí, ve které byl pevně zakotven princip, který byl zcela prokazatelně budoucím družstevníkům nabízen a slibován.

Podle něj měli budoucí družstevníci (družstvo) po 20-ti letech odkoupit podíly SMZ a společnosti MERA za 1,- Kč s tím, že dále uhradí pouze náklady spojené s převodem.

Tento princip byl pak poté i nadále slibován, i když již původní smlouvu o sdružení s MEROU nahradila jiná SOSD ze 16. 8. 2002 mezi SMZ a BDP. V ní však SMZ i jako především ovládající osoba BDP takové vypořádání, i přes sliby a náborové podmínky, nevyjednalo!

K tomu ještě, byť ve smlouvě s MEROU takové ujednání bylo, totiž, že „SMZ pronajme byty družstvu za 1,- Kč a tedy, že nájemné z bytů bude přednostně použito na úhradu úvěrů poskytnutých na tuto výstavbu“, nedojednalo SMZ jako ovládající osoba BD ani tuto slibovanou podmínku.

Za výše uvedených podmínek však byla stavba šesti domů na Podlesí zahájena a rozestavěna do výše několika podlaží, než došlo k samotné změně smluvních ujednání. Vše opět bez možnosti vyjádření budoucích členů družstva a vlastně rozhodujících investorů výstavby.

Ještě při schvalování výše nájemného byl tento princip částečně zachován, jelikož výše nájemného odpovídala pouze a jen výši oprávněných nákladů BDP, resp. ani nedosahovala této potřebné úrovně. Navrhováno bylo družstvem 17,91 Kč/m2, schváleno městem pouze 8,- Kč/m2. Z toho jasně vyplývá, že by se SMZ nemělo na příjmech z nájemného podílet žádnou částkou.

Rozhodující osoby měly zájem pouze na vlastním prospěchu a smlouvy následně neodrážely ani skutečný stav věcí, ani potřeby a zájmy družstevníků zachovat a zabezpečit jejich majetek do výstavby vložený.

Celé toto nemorální jednání vyústilo v právní a ekonomický chaos, který ohrožuje vložené investice členů družstva, diskriminuje je a může znamenat další případ podobný jako známější „H-systém“, jenomže organizovaný úředníky a politiky SMZ.

 

 

 

NÁVRH ŘEŠENÍ

 

1.   Stanovit skutečnou cenu stavby

Cena stavby byla stanovena dle vyúčtování výstavby částkou 192. 863. 105,88 Kč.

SPOR:

BD prosazuje započítat do ceny výstavby k datu 30. 11. 2004 i vícepráce členů BD, které byly provedeny a schváleny městem i orgány družstva. Jedná se o evidované a podložené náklady jako např. nadstandardní zařizovací předměty koupelen, podlahy, dveře a zárubně, kuchyně, změny stavebního řešení apod.

Ostatně samotná Smlouva o sdružení v článku VI., odst.5 říká:

„Účastníci sdružení se dohodli, že město se podílí na nákladech společné činnosti pouze do výše majetkových hodnot uvedených v bodě 1 a) – c) tohoto článku. Ostatní náklady potřebné na výstavbu, a to i nad výši předpokládaných nákladů nese družstvo, včetně nákladů vzniklých výlučně na straně družstva.“

ZDŮVODNĚNÍ:

Smlouva o sdružení toto umožňovala s tím, že takové náklady jdou za BD. SMZ však jako správce majetkových hodnot tyto náklady v rozporu se zájmy druhého účastníka sdružení neevidovalo.

I v původní smlouvě s MEROU byly tyto vícepráce z důvodu vyššího standardu ošetřeny a umožněny. A počítaly se do ceny stavby.

Příkladem nám může být Dodatek ke smlouvě o sdružení mezi městem Brandýs nad Labem – Stará Boleslav, nebo Družstvem Zahradní město Brandýs nad Labem, ze dne 31. 12. 2007. V části rekapitulace a aktualizace finančních vkladů je suma za nadstandardní vybavení vyčíslena.

Nešlo jen o nadstandardní zařízení. Některé byty byly předávány s betonovou stěrkou na podlaze, bez dveří a zárubní, zařizovacích předmětů a bez kuchyňské linky.  Aby byl byt obyvatelný, museli členové na vlastní náklady vybavit byty minimálně podlahovou krytinou, kuchyňskou linkou atd. Většina úprav byla provedena ještě před tím, než byly byty pronajaty.

 

Z povahy předávané věci proto nelze namítat ani nesouhlas s provedením těchto zhodnocení. Souhlasné stanovisko lze dovodit i u dalších úprav (zejména stavebních), jelikož tyto požadavky byly předávány přímo investičnímu odboru SMZ.  

 

Podle § 33 zákona č.586/1992 Sb., o daních z příjmů a § 7 odst.11 vyhlášky číslo 500/2002 Sb., kterou se provádějí některé ustanovení zákona č.563/1991 Sb., o účetnictví se jedná o technické zhodnocení majetku (bytů), které zvyšuje jeho pořizovací cenu. Proto nelze konat jinak, než navýšit o provedená technická zhodnocení pořizovací cenu majetku - domů (bytů).

 

Dlouhodobým hmotným majetkem se stávají pořizované věci uvedené do stavu způsobilého k užívání, který se rozumí dokončení věci a splnění technických funkcí a povinností stanovených zvláštními právními předpisy. Obdobně se postupuje v případě technického zhodnocení.

 

Z uvedeného je zřejmé, že bez evidovaných víceprací členů družstva by nemohla být stavba zkolaudována a dána do užívání.

 

Nebyl žádný důvod, aby individuální požadavky nebyly zahrnuty do ceny výstavby a tyto nebyly realizovány přímo správcem majetkových hodnot. Cenu, kterou družstevníci za vícepráce hradili, bylo možno evidovat v rámci Dalšího majetkového vkladu.

SMZ uznáním této položky nedozná žádné škody. Jeho podíl se sice o desetiny procenta sníží, ale z většího základu. Naopak členům družstva se tato další majetková účast započítá v případě vyplacení vypořádacího podílu (např. vyloučení, vystoupení z družstva), nebo do dědictví a s tím souvisejících plateb daní. Nemůže tak dojít k poškození daňových zájmů státu a v neposlední řadě je to také otázka možného podpojištění domů.

BD eviduje částku takových nákladů ve výši 10. 996. 909,- Kč. Celková cena výstavby by tak měla být 203. 860. 014, 88 Kč.

TEXT ZDŮVODNĚNÍ:

SMZ jako správce majetkových hodnot nepostupovalo při výpočtu závěrečného Vyúčtování výstavby bytových domů OS JS Podlesí v souladu se zájmy obou účastníků sdružení. Do ceny výstavby tak byly zahrnuty náklady, které nebyly ve skutečnosti dodavatelem stavby vynaloženy a naopak, náklady na výstavbu, které byť byly oficiálně umožněny jednotlivým družstevníkům, nebyly do ceny výstavby v rozporu s článkem VI., odst. 5 smluv o sdružení započteny. BD Podlesí tak bylo poškozeno, jelikož jeho skutečný finanční vklad do výstavby byl vyšší, než je uvedeno ve smlouvách ve sdružení. Navíc byli poškozeni jednotliví členové BD Podlesí, kterým nebyly evidovány skutečné majetkové vklady do družstva. Přitom neexistoval sebemenší důvod pro to, aby taková evidence a správné ocenění nebylo učiněno. Navýšení evidované ceny o 10. 996. 909,- Kč pouze napraví tuto chybu z minulosti, nebude mít žádný negativní vliv na hospodaření města a je plně v souladu se zásadou ekonomické spravedlnosti i dobrých mravů. Touto úpravou se zvýší výpočtová cena výstavby pro narovnání smlouvy o sdružení a zvýší se tím také vklad družstva.

 

 

 

2. Stanovit poměr vložených finančních hodnot do výstavby domů ve spoluvlastnictví SMZ a BD

Tento poměr je to nejdůležitější, co je nutné jako první krok udělat. Poměr musí reflektovat prokazatelnou pořizovací cenu domů pomocí účelně vynaložených nákladů a skutečné vklady obou účastníků na pořízení těchto domů.

Tímto poměrem musí být narovnán i zapsaný spoluvlastnický podíl na domech.

Zároveň je také třeba počítat s tím, že SMZ buď již získalo část společně vybudovaného majetku do svého výlučného vlastnictví, nebo je má na základě smlouvy získat a také tak s touto částí nakládá, jako by byla již jeho vlastní, nebo vynaložila finanční prostředky v rozporu se smlouvou o sdružení, když tyto nebyly vynaloženy pro dosažení účelu sdružení, nebo bylo městu již za jeho majetek částečně zaplaceno.

Za tímto účelem je potřeba z reálné a opravené ceny výstavby odečíst následující položky:

 

A) Technická infrastruktura (TI) ve vlastnictví SMZ.

SMZ prodalo v letech na přelomu tisíciletí ze svého majetku 8.500 bytů stávajícím nájemníkům a to za ceny, které neobsahovaly cenu Technické infrastruktury.

Stejně tak nově budované domy na Podlesí IV (č. p. 5348, 5349, 5375 a 5376) byly v té době prodány (s odkladem 20-ti let) a v roce 2021 také převedeny nájemníkům za ceny, které neobsahovaly Technickou infrastrukturu.

Ze smluv je zřejmé, že se BD Podlesí na vybudování TI nepodílelo a všechny jeho vklady do sdružení se týkaly pouze výstavby samotných domů se 166 b. j. Město teprve ex post v lednu 2004, půl roku po kolaudaci, změnilo dodatkem smlouvy o sdružení tak, že do účelu smlouvy zařadilo i výstavbu TI. Finanční prostředky družstva ale již byly vynaloženy na samotnou výstavbu domů a další vybrány nebyly a ani nebyly požadovány. V dodatku si také SMZ zajistilo výlučné vlastnictví TI.

SMZ obdrželo na výstavbu TI dotaci od SFRB.

TI se stala majetkem SMZ a proto se odečítá z celkové ceny výstavby pro výpočet skutečného spoluvlastnického podílu na 6-ti bytových na Podlesí 5406 až 5411.

ODPOČET cena TI = 19. 029. 024,- Kč.

TEXT ZDŮVODNĚNÍ:

V souladu se zavedenými zvyklostmi i se záměrem a usnesením zastupitelstva v době výstavby bytových domů na Podlesí a také v souladu s „pravidly pro prodej bytů v majetku města Zlína“ z té doby není cena Technické infrastruktury předmětem prodeje a ani ocenění prodávaných nemovitostí. Členové BD Podlesí, nájemníci bytů a budoucí vlastníci jako investoři, byli v dobré víře a v legitimním očekávání bezplatného prodeje bytů po 20-ti letech od kolaudace po uhrazení stanovených plateb a platby za TI nebyly předmětem jejich předem oznámených nákladů, které by museli hradit. Požadavek na úhradu TI z jejich strany by byl v rozporu s tehdejšími zvyklostmi, pravidly i zásadou ekonomické spravedlnosti.

 

 

 

B) Cena uhrazené projektové dokumentace

SMZ mělo vložit dle smlouvy o sdružení věcný vklad (nikoliv finanční) ve formě uhrazené projektové dokumentace ve výši 5.900.000,- Kč.

Z výše uvedené sumy byla částka 1. 975. 000,- Kč městem uhrazena za jakési „seznamy zájemců“, což je vzhledem k okolnostem neúčelně vynaložená částka odporující povinnostem správce majetkových hodnot.

Dále pak byla celková částka za koupenou prováděcí projektovou dokumentaci snížena samostatnou smlouvou o 400.000,- Kč.

Navíc ale nebyla prováděcí projektová dokumentace pro svou nekvalitu k výstavbě vůbec použita a musela být vypracována nová prováděcí dokumentace. Tu vypracovala projekční kancelář Ateliér 91 s.r.o. a cena za tuto dokumentaci ve výši cca 1.000. 000,- Kč (bez okolních úprav TI) je součástí celkových nákladů.

Podle zkušeností projekčních kanceláří dělá cena projektové dokumentace pro povolovací řízení sumu ve výši ceny prováděcí projektové dokumentace.

BD Podlesí uznává jako účelně vynaložené náklady města ve formě věcného vkladu uhrazené projektové dokumentace ve výši 1. 000. 000,- Kč.

ODPOČET cena PD = 4. 900. 000,- Kč.

K tomu SMZ použilo členy družstva zaplacenou technickou dokumentaci bez jakékoliv kompenzace při výstavbě svého domu na Podlesí I č. p. 5506.

Správně mělo město projekt a uvedenou částku Vyřadit z účtu rozestavěnosti a do ceny výstavby nepočítat.

TEXT ZDŮVODNĚNÍ:

SMZ jako správce majetkových hodnot nepostupovalo v souladu se zásadou správného hospodáře a vynaložilo finanční prostředky za nákup seznamu zájemců a prováděcí projektové dokumentace, která ani jedna věc nesloužila pro dosažení účelu sdružení. SMZ neprovedlo vklad majetkové hodnoty v deklarované výši.

Klíčovým termínem je zde totiž to, zdali se jednalo o "účelně vynaložené náklady." Pouze totiž takové náklady, které byly vynaloženy na věci a služby skutečně vedoucí k dokončení projektu a k nárůstu jeho hodnoty, je možné legitimně uznat jako "účelně vynaložené náklady," neboť pouze v takovém případě sloužily vytyčenému účelu. Došlo-li však k vynaložení některých nákladů, které ve výsledku ať už pro svou nadbytečnost či nízkou kvalitu objednaných služeb nemohly být použity pro daný projekt a nijak tedy nenavýšily jeho hodnotu, nelze takto vynaložené náklady logicky započítávat do celkové hodnoty věci. V opačném případě by totiž došlo k umělému a nedůvodnému navyšování hodnoty věci a finančního podílu SMZ na projektu.

 

 

 

C) Byty zvláštního určení (BZU)

V každém ze šesti domů je jeden BZU, celkem tedy 6 BZU, se kterými od počátku samostatně hospodaří město. Dle smlouvy o sdružení mají tyto BZU po 20-ti letech (2023) přejít do vlastnictví SMZ.

BD navrhuje, aby smlouvou byly tyto byty převedeny do narovnávaného spoluvlastnického podílu SMZ za pořizovací cenu 8. 181. 670,- Kč a tato částka byla v rámci stanovení spoluvlastnického poměru k domům určena ve prospěch BD. Příjmy z BZU by se staly výlučnými příjmy SMZ.

ODPOČET cena BZU = 8. 181. 670,- Kč.

 

TEXT ZDŮVODNĚNÍ:

V souladu se smlouvou o sdružení jsou Byty zvláštního určení byty města a jako takové se tak chovají. Město je výlučným příjemcem profitu z nájemného z těchto bytů a samo si rozhoduje o jejich obsazení. Nájemníci BZU a město se nepodílejí na tvorbě prostředků pro dlouhodobý finanční zdroj oprav a investic.

 

 

D) Náklady ISA Consult

Kontrakt se společností ISA CONSULT, s.r.o. zajistilo SMZ. Jak vyplývá z faktur a dokumentů, ISA pracovala pro SMZ.

Služby této společnosti navíc nebyly potřebné a SMZ tak použila tuto společnost v rozporu se smlouvou o sdružení. Tyto služby nesloužily pro dosažení účelu sdružení.

SMZ tak v rámci výkonu ovládající společnosti BD Podlesí převedla svůj kontrakt přímo na družstvo a to především z důvodu obejití zákona o zadávání veřejných zakázek, k čemuž se město zavázalo ve smlouvě o sdružení v čl. VII., bod 4.

ISA objektivně vůbec nevyvíjela žádnou „realitní činnost“, ani nezajišťovala nové zájemce o bydlení. K vyplacení fiktivní cílové odměny ve výši 3% dokonce ani nenastaly podmínky určené k tomu ve smlouvě.

Že město bylo kontraktorem společnosti ISA, je zřejmé nejenom z faktur za založení BD a rady v roce 2002, ale také z náborového letáku ze dne 21. 5. 2002, ve kterém se jasně hovoří o tom, že SMZ pověřilo společnost ISA k marketingovému průzkumu.

Naprosto zbytečně a neúčelně vynaložené prostředky. Město vlastnilo seznamy zájemců a provozovalo bytové oddělení, které mělo bohaté zkušenosti s výstavbou na Podlesí IV.

Navíc 4. 10. 2004 tehdejší náměstkyně primátora paní Svatava Nováčková poskytla společnosti ISA reference v dopisu, ve kterém se jasně hovoří o tom, že ISA městu „řídila investice, realizovala nábor zájemců, podílela se na zpracování podkladů pro závěrečné vyhodnocení akce a byla nápomocna při jednání se SFRB a spolupracovala s městem při finančních kontrolách ze SFRB a NKÚ“. Tedy, že ISA pracovala pro SMZ a to i po kolaudaci a vyúčtování stavby.

BD Podlesí vznikla v této souvislosti škoda ve výši nejméně 6. 000. 000,- Kč.

ODPOČET cena TI = 6. 000. 000,- Kč.

TEXT ZDŮVODNĚNÍ:

SMZ jako správce majetkových hodnot a kontraktor společnosti ISA CONSULT s.r.o. v rozporu se smlouvu o sdružení zajistil služby, které nebyly potřebné, nesloužily pro dosažení účelu sdružení a dokonce nebyly ani provedené, nebo nenastaly podmínky pro vyplacení smluvní odměny. SMZ úmyslně převedlo tento kontrakt na BD Podlesí s cílem obejít zákon o zadávání veřejných zakázek a vyhnout se tak neplnění svých smluvních podmínek vyplývajících ze smluv o sdružení. Jak bylo již poznamenáno výše pod bodem B), i v daném případě je zcela zřejmé, že se nejednalo o "účelně vynaložené náklady," a tudíž je tedy nelze přičítat k tíži BD Podlesí a jeho členů.

 

 

 

E) Cena za garáže a garážová stání (G, GS)

Cena za G, GS byla městu i družstvu uhrazena formou předplaceného nájmu (smlouvy o smlouvě budoucí kupní) uhrazena již v roce 2003.

Vzhledem k tomu, že město do výstavby vložilo pouze státní dotaci, nemělo SMZ z prodeje G, GS profitovat vůbec.

Státní dotace byla poskytnuta pouze na technickou infrastrukturu, byty a byty zvláštního určení.

Město tak dostalo další část majetku zpět ze svého vkladu, navíc v poměru, který nereflektoval skutečné vklady účastníků sdružení do výstavby.

ODPOČET cena G, GS = 3. 463. 920,- Kč.

 

TEXT ZDŮVODNĚNÍ:

SMZ získalo neoprávněně podíl z prodeje G, GS ve výši 3. 463. 920,- Kč, jelikož se na financování této části domů nijak nepodílelo. Tuto částku je třeba brát jako vyplacenou část vkladu města do výstavby, která byla ze strany BD Podlesí již řádně uhrazena. Je nepřípustné, aby za takto náležitě zaplacený majetek, který pouze zatím setrvává ve formálním vlastnictví SMZ, museli členové BD Podlesí platit podruhé. V opačném případě by se jednalo o bezdůvodné obohacení na straně SMZ. O tuto vyplacenou část se proto snižuje zůstatkový spoluvlastnický podíl města na domech.

 

 

3. Narovnání smlouvy o sdružení.

Smlouva o narovnání by reflektovala všechny požadavky spoluvlastníků, které musí být v souladu s dobrými mravy a principy spravedlnosti a v souladu s legitimním očekáváním nabytí vlastnictví k bytovým jednotkám ze strany členů BD na základě principů ekonomické spravedlnosti. Ve smlouvě musí být pevně zakotven institut vrácení spoluvlastnického podílu BD, který byl de facto BD městu pouze zapůjčen.

Cena části podílu města, který by město BD vracela, by byla stanovena ve výši dosud neuznalé pohledávky BD za SMZ ve výši 47. 557. 377,83 Kč. Tato částka byla zaevidována BD v roce 2015 po kontrole a inventuře rozvahových účtů. Jde o neodsouhlasenou pohledávku BD za SMZ z důvodu, který vznikl v roce 2002 smlouvou o sdružení a odlišně od vkladů stanoveného spoluvlastnického poměru.

Následně by se vzájemné pohledávky ve stejné výši započetly.

Majetkový poměr po narovnání by byl:

SMZ   =          14,47%

BD      =          85,53%

TEXT ZDŮVODNĚNÍ:

Výše uvedený poměr spoluvlastnických podílů plně odráží skutečně vynaložené náklady na vybudování bytových domů a dokončení projektu a tyto spoluvlastnické podíly tedy představují faktický poměr vlastnických práv, který byl pouze pro dodržení podmínek státní dotace formálně a dočasně upraven. Po uplynutí stanovené doby však musí dojít k narovnání tohoto vychýleného stavu tak, aby formální vlastnické právo bylo v souladu s faktickým vlastnickým právem a skutečným ekonomickým přínosem stran do předmětného projektu v souladu s od počátku budovaným legitimním očekáváním.

SMZ je ostatně zavázáno jednat v souladu s vytvořeným legitimním očekáváním nabytí majetku, neboť jiný postup by byl porušením ústavně chráněného základního práva účastníků projektu a jednáním contra legem. Odkázat lze v tomto směru mimo jiné například na nález Ústavního soudu sp.zn. I. ÚS 353/04 ze dne 16. 6. 2005:

"Ústavní soud po zhodnocení věci dospěl k závěru, že obecné soudy přijatým výkladem jednoduchého práva nedostály povinnosti poskytnout ochranu základnímu právu stěžovatele v podobě legitimního očekávání nabytí majetku (předmětného rodinného domu) plněním ze smlouvy (smlouva o pronájmu ze dne 1. 4. 1994). Obecné soudy jsou povinny při aplikování a interpretování jednotlivých norem jednoduchého práva (konkrétně občanského zákoníku) poskytnout tomuto základnímu právu adekvátní ochranu... ...Dle názoru Ústavního soudu se nelze domáhat soudní ochrany vlastnického práva k věci, které žalobci svědčí jen proto, že porušil svou smluvní povinnost převést věc na žalovaného a takový protiprávní stav udržuje. V rovině ústavní nelze takovému formálnímu vlastnickému právu, existujícímu jen za současného porušování obecného přirozenoprávního principu pacta sunt servanda, poskytnout ochranu jako subjektivnímu veřejnému právu."

Obdobně lze poukázat na další nálezy Ústavního soudu, které konstantně poskytují legitimnímu právnímu očekávání ochranu, např. nález ze dne 17.2.2010 sp.zn. I. ÚS 1737/08 nebo nález ze dne 1.9.2015 sp.zn. II. ÚS 2108/14, kdy Ústavní soud uvedl: „že je úlohou osudů, zvláště posuzují-li ve své rozhodovací praxi spory mající základ v závazkovém právu, nalézt v konkrétním ekonomicko-právním vztahu jeho těžiště tak, aby byl nalezen nejen optimální užitek pro smluvní strany, ale aby bylo dosaženo – je-li to možné – jistého rovnovážného stavu“. Ústavní soud rovněž akcentuje zásadu souladu výkonu práv s dobrými mravy, která představuje významný korektiv, který v odůvodněných případech dovoluje soudu zmírňovat tvrdost zákona a představuje prostor pro uplatnění pravidel slušnosti (viz např. nálezy Ústavního soudu sp.zn. I ÚS 643/04 ze dne 6.9.2005, sp.zn. I. ÚS 1826/11 ze dne 7.3.2012, sp.zn. I. ÚS 528/99 ze dne 28.8.2001).

Zmíněné hledisko naplnění legitimního očekávání nabytí majetku v souladu se zásadou pacta sunt servanda vychází rovněž i z principu elementární ekonomické spravedlnosti. Z hlediska účastníků projektu se totiž jedná o situaci srovnatelnou např. s tzv. "leasingem", kdy jimi byli v rámci nájemního vztahu užívány jednotlivé byty a po dobu tohoto užívání postupně platili kupní cenu za tyto byty s tím, že po doplacení kupní ceny a splnění všech smluvních podmínek bude dokončen celý proces prostřednictvím posledního zbývajícího kroku, a to formálního převodu vlastnického práva v souladu s původní smlouvou o sdružení uzavřenou mezi SMZ a společností MERA-Zlín s.r.o. Je přitom naprosto spravedlivé a přirozené, že osoba, která určitou věc trvale užívá, stará se o ni a zaplatila za ni dohodnutou kupní cenu, by měla být jejím vlastníkem, a je tudíž na místě uvést právní stav do souladu se skutečností a učinit z této osoby formálního vlastníka věci.

Přehlíženým faktem je zde tedy skutečnost, že se nejedná o zvýhodnění určité soukromé osoby prostřednictvím daru, nýbrž pouze o formální převod vlastnického práva osobě, která kupní cenu za danou věc již v souladu s dohodnutými podmínkami zaplatila a obec tuto kupní cenu inkasovala. Jde tedy pouze o formální dokončení transakce, která již reálně proběhla.

Opačný postup by představoval porušení základních práv účastníků projektu na ochranu jejich legitimního očekávání nabytí majetku a došlo by tím ke způsobení škody a vzniku bezdůvodného obohacení na straně SMZ, a tudíž i ke vzniku právní odpovědnosti za takto způsobené škody.

 

4. Prodej zůstatkové podílu města BD Podlesí.

V souladu se záměrem a schválením Zastupitelstvem města ze dne 29. 6. 2000 a v souladu se slibovanými podmínkami investorům by zůstatkový podíl města na domech ve výši 14,47% převedlo město na BD Podlesí za 1,- Kč.

TEXT ZDŮVODNĚNÍ:

V souladu se zavedenými zvyklostmi i se záměrem a usnesením zastupitelstva v době výstavby bytových domů na Podlesí V 5406 až 5411, kterým byly městem investorům slibovány podmínky převodu podílu města na uvedených bytových domech do jejich vlastnictví po 20-ti letech od kolaudace za symbolickou 1,- Kč tak, jak to bylo v této době a v tomto typu výstavby běžné v celé ČR, splní město své závazné sliby, čímž chrání též veřejný zájem. Nebylo by v souladu s veřejným zájmem, aby město postupovalo skrytě a s úmyslem podvést určitou skupinu obyvatel tím, že je naláká do projektu investorů za určitých, předem daných a srovnatelných podmínek, které následně bez kontroly a souhlasu této skupiny občanů v jejich neprospěch změní tak, že by těmto občanům vznikla škoda velkého rozsahu a především by se tito, v případě poctivého informování o změně podmínek do takovéto investice dobrovolně nepustili.

Je v souladu s veřejným zájmem, aby město jednalo v obchodním styku poctivě a nikoliv v rozporu se zásadami dobrých mravů a v rozporu se základními principy spravedlnosti a navíc, aby město z takového svého jednání těžilo.

Byť cena prodeje zůstatkového podílu města za 1,- je nižší, než je cena obvyklá, zdůvodnění odchylky je takové, že město takovou podmínku investorům a členům BD Podlesí v době výstavby slíbilo (což bylo v té době zcela běžné u tohoto typu projektů), zavázalo se tak, a ti ji přijali a za této podmínky vstoupili do BD Podlesí, jehož bylo město ovládající osobou.

V tomto směru lze plně odkázat na Společné stanovisko Ministerstev ze dne 1. 4. 2021, které tuto problematiku výstižně popisuje: "Povinnost obce řádně hospodařit se svým majetkem nelze kategoricky a bez dalšího vázat pouze na nejvyšší nabídku... ...lze akceptovat odůvodnění jiným důležitým zájmem obce podle § 38 odst. 1 zákona o obcích, spočívajícím v uspokojování bytových potřeb nabyvatele tohoto majetku ve smyslu § 35 odst. 1 zákona o obcích, kteří po dobu vázanosti dotačních podmínek byli v očekávání naplnění závazku obce k budoucímu zvýhodněnému převodu spoluvlastnického podílu na bytových domech."

Je plně v souladu s funkcí města, že SMZ jako subjekt veřejného života a  morální autorita dodržuje dohody a smlouvy a nediskriminuje a neohrožuje část obyvatel, kteří by v případě přepjatého právního výkladu mohli dokonce přijít o své domovy. To vše v příčinné souvislosti s nepoctivým jednáním města.

Ostatně platí, že obec v souladu s § 2 odst. 2 zákona o obcích pečuje rovněž o potřeby svých občanů a chrání též veřejný zájem, viz rovněž rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 30 Cdo 3741/2015 ze dne 20.1.2016. Je tedy plně v souladu s úlohou a úkoly obce vycházet při odůvodnění zvýhodněného převodu z okolností týkajících se uzavření původní smlouvy, dále z podmínek, účelu a cílů státního dotačního programu na podporu bydlení, jakož i z legitimního očekávání nájemců jednotlivých bytů a i z prostého ekonomického faktu, že za tyto nemovitosti již řádně nájemci zaplatili v souladu s uzavřenými smlouvami. Obec v předmětné věci ostatně figurovala především coby organizátor a garant poskytnuté státní dotace, jejímž účelem nebylo rozšířit majetek obce, ale podpořit bytovou výstavbu a pomoci širokým vrstvám obyvatel při zajišťování jejich bytové potřeby.

Mimo jiné i tento aspekt případu lze podřadit pod "sledování jiných důležitých zájmů obce" ve smyslu § 38 odst. 1 zákona o obcích, jež rovněž představují legitimní důvod pro odchylku od obvyklé ceny při převodu majetku. Jak vyplývá z metodického doporučení Odboru veřejné správy, dozoru a kontroly Ministerstva vnitra ČR k činnosti územních samosprávných celků č. 7.2: "Takovými důvody může být např. narovnání právních vztahů z minulosti (např. pokud obec svou vinou neplatně "prodala" majetek a po více letech má dojít k nápravě uzavřením nové smlouvy, lze akceptovat prodej za původně sjednanou kupní cenu)." Ke stejným závěrům dochází i odborná literatura, dle které je příkladem dispozice s majetkem, který je obhajitelný z pohledu § 38 odst. 1 zákona o obcích: "i narovnání neplatných právních jednání z minulosti způsobených obcí, při němž obec akceptuje původní podmínky smlouvy (úkolem obce totiž není působit jako ekonomický dravec; je zcela legitimní i legální, pokud jedná z obecného hlediska spravedlivě a správně, napraví svou předchozí chybu tak, aby nebyla druhá smluvní strana poškozena)".

 

Je v souladu s veřejným zájmem, aby město splnilo své sliby a občané, kterým svědčí základní právo na ochranu jejich legitimního očekávání nabytí majetku a jsou v dobré víře, nebyli na svých právech nespravedlivě poškozeni. Toto legitimní očekávání vyplývá z jednoho z elementárních pilířů soukromého práva, kterým je přirozenoprávní princip "pacta sunt servanda“, jenž je aktuálně zakotven v § 3 odst. 2 písm. d) občanského zákoníku, a to v podobě zásady: "daný slib zavazuje a smlouvy mají být splněny“.

Všechny výše uvedené argumenty představují i odůvodnění odchylky od ceny obvyklé při převodu ve smyslu § 38 odst. 1 a § 39 odst. 2 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích.

V této souvislosti je vhodné poukázat na to, že v souladu s uvedeným Společným stanoviskem Ministerstev ze dne 1. 4. 2021 již dochází k převodům podílů měst a obcí na bytových domech bezúplatně či za symbolickou částku, a to na základě uzavření nové smlouvy, která narovnává stávající spoluvlastnické vztahy v souladu s principy legitimního očekávání nabytí vlastnictví ze strany bytových družstev a jejich členů tak, jak bylo původně dohodnuto ve smlouvách o sdružení. Základním principem, který je dodržován, je princip ekonomické spravedlnosti tak, aby členové družstev a nájemci bytů nebyli vystaveni situaci, že by si byty vybudované z jejich prostředků museli kupovat „podruhé“. To by zakládalo nespravedlnost, která by byla v rozporu s dobrými mravy, jak uvádí nálezy Ústavního soudu.

Jako příklad lze uvést postup Statutárního města Liberec, které již schválilo v zastupitelstvu dne 29. 4. 2021 záměr bezúplatného převodu podílů města v bytových domech spolufinancovaných z SFRB na bytová družstva a tyto převody již u třech družstev z deseti realizovalo, nebo města Říčany, kde byl zároveň vydán rozsudek Okresního soudu Praha-východ č.j. 8 C 395/2020-103 ze dne 23.9.2021. Uvedený rozsudek výslovně uvádí, že „je zcela nezbytné přihlédnout k materiální konstrukci celé operace, dle níž se žalovaný 1) (pozn. nájemce bytu) finančním příspěvkem významně podílel na výstavbě bytových domů. Z vůle stran bylo již při úhradě členského vkladu do žalovaného 2) (pozn. bytové družstvo) patrné, že tento vklad má žalovanému 1) po uplynutí dotační lhůty 20 let umožnit nabytí vlastnického práva k jednotce s tím, že hodnota bytu již byla fakticky uhrazena právě vkladem do žalovaného 2)…. Žalobce (pozn. Město Říčany) přitom celou konstrukci vytvořil, prezentoval veřejnosti a až do roku 2019, jednal v souladu se smlouvou a ujišťoval dotčené osoby, že dle smluv bude postupovat i nadále.“

 

 

 

Shrnutí.

SMZ schválilo v roce 2000 výstavbu bytů v šesti domech na Podlesí tak, aby město ze svého rozpočtu nemuselo vynakládat žádné prostředky. Zvolilo nový model výstavby za pomocí sdružení finančních prostředků s druhým účastníkem, kterým se nakonec stalo Bytové družstvo Podlesí, které město účelově založilo a jehož bylo v rozhodujícím období ovládající osobou.

Budoucím investorům (budoucím nájemníkům a vlastníkům bytů) slibovalo město i za pomoci jím najaté korporace podmínky vstupu do výstavby, které zahrnovaly jak jejich finanční spoluúčast, tak také vypořádání majetku, který byl společně vybudován a zkolaudován v roce 2003.

Investorům byla sdělena přesná částka jejich finanční účasti a také podmínka budoucího převodu majetku města na investory po 20-ti letech za 1,- Kč. Podmínka, která byla Zastupitelstvem schválena.

Investoři měli uhradit za výstavbu cenu výstavby v takové výši bez toho, aby v budoucnu hradili státní dotaci, či majetek z takové dotace vybudovaný.

Takový finanční a majetkový model v zásadě odpovídá stejné výstavbě v čase a místě obvyklém, viz.byty na Podlesí IV.

Důvodem bylo vybudovat pro občany nové byty za cenu, která zajišťovala úspěšnost projektu, tedy plné obsazení bytů investory.

V průběhu kontraktačního jednání, či po jeho ukončení, však SMZ svévolně, bez toho, aby cokoliv s investory projednalo, aby SMZ budoucí zájemce s čímkoliv seznámilo, samovolně změnilo zásadní podmínku spoluúčasti investorů a bez jejich vědomí ji zaneslo do řídícího dokumentu výstavby, tedy Smluv o sdružení.

SMZ, aniž by o tom věděli budoucí investoři a budoucí vlastníci bytů, změnilo a schválilo Smlouvu o sdružení tak, že slíbený závazek převodu majetku města na družstvo za 1,- Kč byl bez odůvodnění ze smlouvy odstraněn.

SMZ v podstatě samo se sebou (bez vědomí investorů) podepsalo s BD Podlesím (jehož bylo SMZ de facto jediným členem) Smlouvy o sdružení, ve kterých se změnilo schválené vypořádání majetku města po 20-ti letech z dohodnuté 1,- Kč na cenu tržní.

A to aniž by taková smlouva byla odsouhlasena orgány BD Podlesí, natož samotnými budoucími členy družstva.

I poté ovšem SMZ investorům deklarovalo dodržení původní dohody a stále ujišťovalo přijímané členy BD Podlesí, že budoucí převod proběhne za 1,- Kč.

SMZ nakonec rozhodnutím Zastupitelstva ustoupilo z požadavku převodu po 20-ti letech za tržní cenu a umožnilo do budoucna cenu dohodnout za původních podmínek, což je ale potřeba smluvně ujednat.

V rámci výstavby řízené městem došlu k mnoha pochybením a nestandardním situacím, které byly řešeny výlučně v neprospěch investorů, budoucích nájemníků a budoucích majitelů. Nebyly městem splněny podmínky vkladu a jednání města dle Smluv o sdružení nebylo v souladu s jeho povinnostmi, prováděly se machinace se smlouvami, na stavbě byly použity významně levnější materiály, aniž by byla upravena cena výstavby, projektová dokumentace byla použita na výstavbu jiného domu, nebyly evidovány všechny vklady investorů do výstavby, nebyla správně stanovena celková cena výstavby, SMZ získalo předem významnou část společně vybudovaného majetku, investoři uhradili vysoké částky za služby objednané SMZ, které nebyly vynaloženy za účelem výstavby, investoři platili nesmyslné částky za G, GS a někteří tak byli diskriminováni.

Pokud nebude splněna dohodnutá kontraktační podmínka převodu zůstatkového majetku SMZ za 1,- Kč, dojde ze strany města k podvodu investorů. Obrovská škoda by investorů vznikla tím, že SMZ v jim řízených Smlouvách o sdružení mimo výše uvedené nezajistilo ochranu jejich vkladů, ochranu jejich majetku a navíc svévolně změnilo nestandardně podmínky vyrovnání majetku.

Investoři, členové BD Podlesí, by tak ve srovnání s okolní srovnatelnou výstavbou obelháni a především diskriminováni.

V případě nesplnění původních podmínek, za kterých investoři vstupovali do projektu, by se na rozdíl od deklarovaného záměru postavit levné bydlení toto stalo bydlení luxusní a pro mnohé nedosažitelné. Je třeba si uvědomit i sociální aspekt takového kroku, jelikož téměř polovina družstevníků v roce 2023 přesáhne věk 60 let a jejich schopnost platit vysokou cenu za své bydlení je nižší, než u občanů v začátcích produktivního věku.

Za původních podmínek také nebylo nutné sledovat, kolik stála TI a případně jiná část výstavby připadající SMZ, nebylo třeba sledovat, jaké jsou poměry skutečných vkladů. Nebylo potřeba ani sledovat další majetkové vklady družstevníků formou víceprací. Při převodu za 1,- Kč to nehrálo žádnou roli.

 

Pavel Sekula

Předseda představenstva BD Podlesí

 

Ve Zlíně dne 10. 1. 2022

 

Příklady smluv o sdružení s převodem majetku měst a obcí za 1,- Kč, nebo bezúplatně.

BD Blížejov-Obec Blížejov	Za zbytek úvěru
BD Bonus-Město Lázně Bohdaneč	Za právní pomoc- za náklady převodu
BD Kaštanová-Město Sušice	Za náklady s převodem
SBD Sušice-Město Sušice	Za nesplacenou část úvěru, zápočet, 0,- Kč
BD Osecká-Město Lipník nad Bečvou	Za 1EURO za m2
BD Holýšov-Město Holýšov	Bezúplatně, za zbytek HÚ
SM Plzeň-LBD v Plzni	Bezúplatně, za náklady města (0,-Kč)
BD Kulatý Chodovec-HM Praha	Zdarma
Město Přelouč-BD Přelouč	Dar
Město Švihov-SBD Šviho	Bezúplatně
Obec Studená-BD Studená	Bezúplatně
Město Planá nad Lužnicí-BD Planá nad Lužnicí	Bezúplatně
Město Vyškov-Vyškovské BD	Dar
Město Dobřany-BD Dobřany	Bezplatně-za zbytek úvěru
Město Velešín-SBD Velešín	Zdarma
Město Nový Bor-BD NOVA	Za 1,- Kč
Město Slavkov u Brna-SBD Žuráň	Za to, co dalo město - bez dotace
Město Přeštice-ND Přeštice	Bezúplatně - za 1.200 Kč/m2
Město Úpice-BD Úpice	Bezúplatně
Město Pelhřimov-BD Strachovská	Bez dotace, za 64% vkladu města
SM Brno-SBD Byty	Bezúplatně
SM Brno-BD Nová Hora	Bezúplatně
Město Nový Bydžov-BD Nové bydlení	Bezúplatně
Město Bělá pod Bezdězem-BD Dubina II	Bezúplatně
Město Chodov-ND Luční	Bezúplatně
Město Vracov-SBD Vracov	Za 1Kč
Město Hostivice-BD Zahrádka	Za 1Kč
Město Šumperk-SBD NISA	Bezúplatně
Město Šumperk-BD Dolní Temenice	Za 1.000Kč
Obec Újezd u Brna-BD Újezd u Brna	Za 1Kč
SM Brno-Dr.Medlánky	Bezúplatně
SM Brno-BD Habří	Bezúplatně
Město Rokycany-BD Růžičkova	Za prostředky vkladu města-bez dotace
Město Police nad Metují-BD Klůček a Zbraslav	Bezúplatně
Město Veselí nad Moravou-BD Morava	Bezúplatně
Město Bystřice u Benešova-BD Bystřice 3x	Bezúplatně
Město Svitavy-BD Svitavy	Bezúplatně
SM Mladá Boleslav-BD Laurinova	Bezúplatně
Město Vyšší Brod-BD Vyšší Brod	Bezúplatně
Město Kostelec nad Orlicí-BD Jungmannova	DAR - pozemek za 1,-Kč
Město Rychnov u Jablonce nad Nisou-BD Beseda	Bezúplatně
Město Vrchlabí-BD Liščí Kopec	Za 1.000Kč
Městys Černá Hora-BD Černá Hora	Bezúplatně
Město Hranice-OS Moravská Brána	Bezúplatně
Město Zábřeh - BD Kasárna	Za třetinu nákladů vložených městem včetně pozemku 4.500.000
Město Uherský Brod - BD Úlehly I, II, III	Bezúplatně
Město Prachatice - MBD Prachatice	Bezúplatně
Město J.Hradec-BD Park	Za náklady, které vložilo město ze svého rozpočtu
Město V.Mýto-BD Horizont	Za 214.661,- Kč KS/CENA OBVYKLÁ!!!!
Město Netolice - BD Netolice	Za náklady, které vložilo město ze svého rozpočtu
Město Semily - BD Sprint	Za 1,-Kč
SM Liberec - BD Vlnařská + dalších 10 BD	Za 1,-Kč,
Městys Klenčí pod Čerchovem-SND Domažlice	Bezúplatně
SM Ústí nad Labem-BD Bukov	Za náklady s převodem
Město Třebíč-BD Agstav I	Za náklady s převodem/ Zdůvodnění odchylky!!!
Město Třebíč-BD Na Kopcích I	Za náklady města bez dotace
Obec Ratíškovice - BD Rabyd	Za náklady města bez dotace
Město Rožmitál pod Třemšínem-BD Havlíčkova	Za náklady města bez dotace
Město Dobříš-BD B.Němcové	Za náklady převodu bez dotace
Město Jičín-BD Sever Jičín	Bezúplatně
SM České Budějovice-BD Novostav	Bezúplatně 441 bj. A 89 bj. Bez dotace, za vklad města
Město Vansdorf-BD Vansdorf	Za náklady města bez dotace
Město Staňkov - SBD Staňkov	Za náklady
Město Hodonín-BD Lípa	Za 1Kč, za náklady s převodem/SBS DAROVACÍ!!!
Město Blansko - BD Písečná I, II, i BD Zborovce	Za náklady města bez dotace
Město Starý Plzenec-BD Andrejšky i BD Radyně	Za náklady s převodem a za náklady města bez dotace (Radyně)
SM Brno - BD Dvouřádky	Bezúplatně
Město Rychnov nad Kněžnou-BD Javornická	Bezplatěně za náklady převodu
Město Milovice-BD Mladá	Bezúplatně
Obec Luštěnice-BD Luštěnice-Zelená	Bezúplatně, pozemky TC,
Obec Malonty-SBD Malonty	Za 13.300,-Kč (symbolickou cenu)
Obec velká Hleďsebe-BD Klimentov	Za 1,-Kč
Město Klatovy-SND Klatovy	Bezúplatně i pozemky, vše za náklady s převodem a daněmi
SM Jablonec nad Nisou-BD Horní Proseč	Bezúplatně - za náklady převodu
Město Králův Dvůr-BD Popovice	Bezúplatně-předseda BD Krbec 180711 tel.
Město Beroun-BD Palouček	Za jednotku měny a za náklady s převodem
Město Kuřim-BD Svatý Ján Kuřim	Za náklady s převodem, za 1,-Kč,
Obec Římanice-Štuky BD	Bezúplatně
Město Olešnice-BD Skalky	Prodej bez dotace!
Město Kroměříž-SBD Kroměříž	Bezúplatně
Město Brandýs nad Labem -BDZM	Za zbytek úvěru bez dotace