Bytové družstvo Podlesí

ARGUMENTY

Náprava financování stavby.

Úroky z půjčky po kolaudaci.

Úroky z půjčky splácejí členové BD dle smlouvy o další majetkové účasti (DMÚ). Již ze svého názvu a charakteru smlouvy je patrné, že úroky mají co dočinění s majetkem.

Ekonomové i daňový poradci by se však jednoznačně shodli, že úroky po dokončení investice jsou vždy pouze nákladem. Vysvětlím, proč je tomu v našem případě jinak.

Nákladem jsou úroky z úvěru pouze v případě výdělečné činnosti. Je to způsob, jak náklady na pořízení finančních zdrojů zakalkulovat do ceny výrobků nebo služeb, jak snížit daňový základ.

V  době výstavby domů bylo možné úroky do doby kolaudace započíst do ceny stavby. To se také v našem případě stalo. Potvrzuje to zároveň logiku z předchozího odstavce. Do doby kolaudace, do uvedení stroje do provozu, do uvedení do provozu cenného softwaru, prostě do doby, než se tyto investice začnou provozovat a předpokladem je i vydělávat, úroky zvyšují jejich pořizovací cenu.

Pro vysvětlení, jak se úroky podílejí na ceně naší výstavby, uvedu následující případ.

A) Developer postaví rodinný dům za 10.000.000,- Kč. Zakalkuluje si v této ceně zisk 1.000.000,- Kč. Náklady na vlastní stavbu jsou 9.000.000,- Kč. Dům prodá developer zájemci za těch 10.000.000,- Kč. Cena domu je tedy přesně 10.000.000,-Kč.

B) Developer postaví rodinný dům za 10.000.000,- Kč. Zakalkuluje si v této ceně zisk 1.000.000,- Kč. Náklady na vlastní stavbu jsou 9.000.000,- Kč. Developer ale nemá dostatek finančních prostředků a tak si vezme úročený úvěr na dvacet let. Náklady úvěru, úroky z půjčky ve výši 1.000.000,- Kč zakalkuluje do prodejní ceny domu, jinak by přišel o zisk. Dům prodá developer zájemci za 11.000.000,- Kč s tím, že zájemce nabude vlastnictví až po dvaceti letech. Cena domu je tedy přesně 11.000.000,-Kč.

Případ B je to, co se stalo s naší výstavbou. SMZ jako ovládající osoba  BD rozhodlo o tom, že BD si na základě smlouvy o sdružení vezme od SMZ úročený úvěr a dopředu tak, ještě před samotnou výstavbou, stanovilo vyšší než nutné náklady BD na pořízení jeho majetku.

SMZ tady působí jako developer a členové BD jsou zájemci, kteří uhradí kompletní cenu domů, rovnající se všem vkladům členů sdružení, tedy i nákladům na pořízení vnuceného úvěru.

I kdyby se naše domy neopravovaly a neměly žádné provozní náklady, tak po dvaceti letech, kdy můžeme nabýt vlastnictví, musíme developerovi (SMZ) uhradit minimální cenu domů. Tou je pořizovací cena domů a cena úvěru. V opačném případě by byl developer ve ztrátě, která by se rovnala výši uhrazených úroků.

Kdyby byly domy vystavěny za účelem výdělku, byl by stanoven nájem, který by obsahoval mimo potřebné náklady i kalkulovaný zisk a náklady na obsluhu úvěru. V našem případě stanovila výši nájmu rada SMZ a to v rozporu s návrhem BD,  tedy nižší než jsou náklady BD,  právě s poukazem na to, že členové BD nesou náklady úroků. Nájem ve výši 8,- Kč za m2 v sobě nejenže nenese všechny potřebné náklady jako především odpisy (tvorba zdrojů na obnovu a investice), ale hlavně v nájmu není kalkulováno s náklady na úroky.

Tyto náklady jsou naopak zařazeny do další majetkové účasti, která je spolu se základním vkladem a další majetkovou účastí zdrojem pro pořízení majetku.

Dá se říci, že BD, nebo jeho členové, tak v ceně domu uhradili developerovi (SMZ) jeho zisk.

SMZ odmítá uznat náklady úvěru do pořizovací ceny domů a tím tak poškozují přímo BD a jednotlivé členy BD.

 Pavel Sekula

předseda představenstva 

Náprava financování stavby.

Stanovení spoluvlastnického poměru.

Představenstvo konstatuje, že při uzavírání smlouvy o sdružení včetně jejich dodatků jako základních právních dokumentů pro zajištění majetkových práv smluvních partnerů nebyly dodrženy nejen smluvní ujednání, ale ani základní principy práva tzn. Spravedlnost a Dobré mravy.

Statutární město Zlín (dále jen SMZ) jako ovládající osoba Bytového družstva Podlesí (dále jen BD) v rozporu s výše uvedenými hodnotami nezajistila evidenci skutečně vložených prostředků do výstavby jednotlivými smluvními stranami. To je nezbytná podmínka pro zajištění správného stanovení spoluvlastnických poměrů.

SMZ také jako správce majetkových hodnot a smluvní strana nevložila do výstavby v rozporu se smluvním ujednáním pozemky a projektovou dokumentaci v uvedené ceně. Navíc, v rozporu se smlouvou, SMZ použilo vybrané finanční prostředky na vybudování a technické zhodnocení svého majetku – technickou infrastrukturu.

Největším nedostatkem SMZ prosazené smlouvy o sdružení je i s ohledem na výše uvedené, že BD není zajištěn v čl. VIII odst.6 po uplynutí doby 20 let automatický návrat zapůjčených finančních prostředků ve formě spoluvlastnického podílu na vybudovaných domech v poměru dle výše vkladů, jak je mimochodem ujednáno v čl. VI odst.4 smlouvy o sdružení.

Spoluvlastnický poměr BD je dán celkovou ceny stavby, od které jsou odečteny hodnoty, které nebyly skutečně do stavby vloženy, nebo které jsou v majetku pouze jedné ze smluvních stran či se tak chovají, ku skutečné výši vložených finančních prostředků BD.

Vložené finanční prostředky BD. 

Upravená cena stavby domů o odpočty.

Spoluvlastnické podíly.

Skutečný spoluvlastnický podíl BD na vybudovaných domech je 86,15%.

Jestliže nyní vlastníme 49% podíl, tak po dvaceti letech bychom měli automaticky nabýt 37,15 % podíl SMZ z jeho současných 51 %.

Ve finančním vyjádření je to 62.866.051,88 Kč.

 Pavel Sekula

předseda představenstva

Náprava financování stavby.

Náprava evidence a financování G,GS. Zrušení nájemních smluv na G,GS – náprava chybné konstrukce financování stavby

Představenstvo konstatuje, že při uzavírání nájemních smluv na G,GS byla chybně vytvořena konstrukce financování G,GS a podílu uživatelů G,GS na výstavbě domů. V důsledku této chyby byli poškozeni všichni členové BD. Všichni členové BD  (a tedy i ti, kteří G, GS neužívají – nekoupili si jej) se totiž bez výjimky v rámci svých vkladů do BD podíleli na celé výstavbě domů a to včetně G,GS. Současní nájemníci G,GS pak uhradili dopředu nájemné na 20 let s tím, že po této lhůtě dostanou G,GS za 1.000,- Kč. Jedná se o skrytou formu prodeje. Vybrané finanční prostředky za tento „prodej“ však nesloužily k financování výstavby, byly vybrány navíc nad rámec pořizovací ceny domů. Tím byli poškozeni jak členové BD, kteří nejsou nájemníky (kupujícími) G,GS, tak samotní nájemníci G, GS, jejichž platba nájemného nejenom že neodpovídá výši nájemného pro naše domy, ale dopředu vybrané nájemné - „kupní cena“ není evidované jako členský vklad do BD.

Celková pořizovací cena 6-ti domů                                           169.215.677,88 Kč

Tato cena je kompletní i za sklepy, garáže i garážová stání. Na úhradu této ceny byla použita část dotace a zbytek uhradili všichni členové BD, tedy i ti, kteří neužívají G, GS.

Město v podstatě navýšilo výše uvedenou cenu o                      6.840.000,- Kč

Město prodej G,GS schovalo do formy předplaceného nájemného. Na „předplaceném nájemném“ se vybralo                                         6.792.000,- Kč

Tato suma se rozdělila v poměru 51% SMZ                              3.463.920,- Kč a 49% BD                                                                                 3.328.080,- Kč  Správný spoluvlastnický podíl BD měl být 86,15%                    5.851.308,- Kč  BD tak přišlo o                                                                        2.523.228,- Kč                                                                                                          

Navíc město takto prodalo majetek v hodnotě cca                                6.792.000,- Kč   

Za cenu pouhých  (1000,-Kč za každou G,GS)                                48.000,- Kč

Mimo to byla tímto skrytým prodejem i porušena dotační podmínka. Je zřejmé, že nikdo neumí rozlišit, na jaké přesně účely byly použity dotační prostředky. Určitě se z nich uhradily i náklady na výstavbu G,GS, jsou přece součástí domů. A nikdo neumí přesně stanovit cenu G,GS. Pokud ale město prohlásí, že do financování G,GS nevložilo ani jednu Kč z dotace, pak z důvodu, že jiné než dotační prostředky do výstavby město nevložilo, nemělo město nárok na žádné dělení nájemného z G,GS.

Představenstvo schválilo svým usnesením dne 27.10.2016 následující postup nápravy:

1. Zrušit všechny nájemní smlouvy na G, GS

2. G, GS je třeba vložit a evidovat do nájemních smluv na byt dotčeným členům BD, stejně jako sklepy nebo terasy a balkony

3. Nájemníky G,GS v rámci nájemní smlouvy na byt  mohou být pouze členové BD  a nájem G,GS bude přímo souviset pouze s bytovým domem, ve kterém má tento člen současně nájem bytu. V případě ukončení členství, nebo pokud nejsou nájemníci G,GS členy BD z jiného důvodu, bude nájemní smlouva ukončena a vyplacen vypořádací podíl. Tito nájemníci však mohou nájem G,GS převést na jiného člena BD v příslušném domě za mezi nimi dohodnutých podmínek.

4. V rámci nájemní smlouvy na byt budou nájemci platit nájem za G,GS ve výši jako za sklepy, tedy 4,- Kč za m2.

5. Dosavadní nájemci G,GS musejí doplatit zpětně vyměřený nájem (4,-Kč za m2) za dobu 13 roků.

6. SMZ vrátí BD všechny vybrané finanční prostředky za G, GS

7. BD vrátí všechny vybrané finanční prostředky za G, GS dosavadním nájemcům G,GS (zápočet), kteří uhradili nájemné na 20 let dopředu.

8.  Nájemníkům G,GS bude vyměřena částka dalšího členského vkladu (DČV G a DČV GS), kterou se podílí na ceně stavby místo těch členů, kteří nebudou mít nájem G, GS. Tyto vklady budou evidovány (zápočet-doplatky a přeplatky).

9. BD vrátí všem členům podíl na špatně určeném DČV. Předběžně je to částka 621,4 Kč za m2 podlahové plochy.Pavel Sekula

předseda představenstva 

Náprava hospodaření s domy.

Dohoda podílových spoluvlastníků se společnou věcí.

Představenstvo konstatuje, že při uzavírání smlouvy o sdružení včetně jejich dodatků či Dohody o hospodaření se společnou věcí (dále jen dohoda) jako základních právních dokumentů pro zajištění majetkových práv smluvních partnerů nebyly dodrženy nejen smluvní ujednání, ale ani základní principy práva tzn. Spravedlnost a Dobré mravy.

SMZ nahlíží na dosavadní hospodaření se společnou věcí optikou Mgr. Kašným a Ing. Dorazilem podepsané dohody ze dne 1.9.2003. Z mnoha důvodů se BD necítí být touto dohodou vázáno. O její platnosti či neplatnosti může rozhodnout soud.

Smyslem této dohody má být především rozdělení případného zisku z hospodaření s domy. Nyní pominu všechny ostatní závady smlouvy (jako je „prodej“ G,GS, neurčitost ustanovení, nemravnost dělení v poměrech uvedených v dohodě nebo to, že představenstvo nemělo mandát členské schůze takovou dohodu podepsat) a soustředíme se pouze na nájem bytů mimo nájem bytů zvláštního určení.

1. SMZ v dohodě odst. 5 projevilo svoji vůli a určilo, že to bude BD, které bude navrhovat výši nájemného v bytech (to se mimo jiné vztahuje i na BZU a explicitně i na G a GS). Vzhledem k samostatnému rozhodnutí o rozdílné výši nájemného v BZU však lze dovodit, že tím byly myšleny speciálně všechny ostatní byty v bytových domech.

2. Z principu BD stanovují (navrhují) výši nájemného tak, aby odpovídalo ekonomicky oprávněným nákladům. Tedy bez zisku s tím, že případnou ztrátu hradí členové BD.

3. To bylo také učiněno, ale SMZ rozhodnutím a zdůvodněním rady města Zlína dokonce došlo k závěru, že vzhledem k tomu, že členové BD budou hradit BD splátky tak, aby BD bylo schopné splácet poskytnutou půjčku včetně úroků, že sníží navrhovanou výši nájemného, které obsahovalo pouze předpokládané náklady (nejen výdaje) na pouhých 8,- Kč.

BD totiž prostřednictví Správy domů Zlín (zakládající člen BD) navrhlo cenu nájemného v bytech ve výši 17,91 Kč na m2 podlahové plochy. Kalkulace byla odůvodněna potřebou 1,- Kč na opravy, 1,74 Kč na správu a 15,17 Kč na odpisy.

Bez jakékoliv pochybnosti je naprosto evidentní, že aby bylo z hospodaření s domy možno cokoliv dělit, tedy byl by zisk, musel by nájem v těchto bytech (za předpokladu, že náklady na opravy a správu nepřesáhnou kalkulované 2,74 Kč) být vyšší než navrhovaný nájem 17,91 Kč.

SMZ ovšem rozhodlo, že nájem bude pouhých 8,- Kč. To znamená, že hospodaření s domy bude bez jakéhokoli zisku a částek k dělení.

Bohužel, Správa domů Zlín, která byla na základě mandátní smlouvy bez výběrového řízení bývalým představenstvem BD pověřena vedením účetnictví, účtovala a prováděla rozdělení finančních prostředků špatně a pouze ve prospěch svého vlastníka, kterým je SMZ!

BD tak přišlo v roce 2003 o 102.991,15 Kč a v roce 2004 dokonce o 357.905,03 Kč. Tyto prostředky, stejně tak jako prostředky z G,GS musí BD uplatňovat v rámci vyrovnání po SMZ.

 Pavel Sekula

předseda představenstva